김태훈의 현명한투자자

https://youtu.be/E8Pfxktj5sg

안녕하세요

3월 대선 이후 강남·서초구 아파트가 서울 집값 회복세를 견인했는데 강남·서초 지역 아파트 거래 절반 이상이 상승했으며, 최고가 평균 집값도 4억원 가까이 오른 것으로 나타났는데 강남·서초 지역의 상승세가 서울 전역으로 확산, 부동산 시장 불안이 커질 수 있다고 우려하고 있습니다.

18일 더불어민주당 김회재 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 '대선 이후(3월10일~4월12일) 서울 아파트 거래 현황'에 따르면 대선 이후 서울 강남·서초구 아파트 거래는 59건으로 이 가운데 신고가 경신 거래는 29건으로 전체의 49.2%를 차지했는데 의원실은 "한국부동산원은 아파트 거래 중 이전 거래 건이 없는 거래는 분석에서 제외해 전체 아파트 거래량과는 일부 차이가 있을 수 있다"고 부연했습니다.

강남·서초 지역 아파트 상승 거래 비중은 서울 전역보다 월등히 높았는데 대선 이후 서울 아파트 거래량은 640건으로 이 가운데 직전 최고가 대비 상승 거래는 204건으로 그 비중은 31.9%로 강남·서초 상승 거래 비중이 18%포인트(p) 가까이 높았습니다.

강남·서초 지역 상승 거래 아파트의 평균 집값도 21억4786만원에서 25억4207만원으로 3억9421만원 올랐습니다.

강남·서초 등 서울 아파트값 상승세는 재건축·재개발 규제 완화 때문으로 풀이되는데 서울 아파트값은 대선 이후 윤석열 차기 정부의 규제 완화 기조에 영향을 받으며 12주 만에 하락세를 멈췄고 4월 둘째 주 기준 강남구와 서초구는 각각 0.04%, 0.02% 상승하는 등 4주째 오름세를 이어갔는데 강남구 상승폭은 최근 14주 만에 최대치를 기록했습니다.

김회재 의원은 재건축·재개발 규제 완화가 강남·서초 부자만을 위한 정책이 돼서는 안 된다고 지적했는데 김 의원은 "인수위가 부동산 시장 불안 가능성을 너무 안일하게 보고 있는 게 아닌가 의문"이라면서 "한덕수 총리 후보자는 책임 총리로 부동산 시장 불안을 잠재울 수 있는 대책을 재건축 규제 완화에 앞서 마련해야 한다"고 주장했고 이어 그는 "한 총리 후보자는 과거 경제부총리 겸 재정경제부 장관 시절 '보유세의 점진적 강화, 기반시설 부담금제' 등을 강조하고, 공급 확대를 위해 재건축을 허용하면 인근 지역이 함께 오르는 문제가 있어 재건축이 가격을 안정시킨다고 보기 어렵다고 말했다"고 덧붙였습니다.

강남 서초의 아파트 거래가 신고가 행진을 벌이고 있는데 이들 지역은 대선에서 윤석열  국민의힘 후보를 압도적으로 지지해 당선시킨 공로가 있는 지역으로 그 전리품으로 그들 아파트 가격 상승을 가져온 것 같습니다

그런데 문제는 금리인상기에 자산버블을 더 키우는 것은 일반적인 경제논리에 역행하는 왜곡현상으로 인위적인 가격상승은 부동산 투기로 밖에 안 보여 폭탄돌리기의 끝자락임을 알아야 합니다

한 놈만 걸려라 식으로 폭탄을 돌리고 있는데 강남 서초에 집을 장만하는 사람들은 아마도 자기 돈이 아닌 구린 돈을 가졌거나 법인 돈을 챙길 수 있는 오너일가 외에는 저렇게 안드로메다로 날라간 집값에 현금을 지불하고 집을 살 바보는 없어 보입니다

국세청이 자금 출처를 확인하고 검찰이 부동산 투기 여부를 확인할 필요가 있어 보이는데 이 둘이 나서면 범죄 수익도 환수해 국가재정을 튼튼히 할 수 있을 겁니다

강남과 서초의 아파트값 신고가는 해도 너무 한다는 생각이 들게끔 하는 가격대인 것 같습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/5GEwW1_RvPw

안녕하세요

윤석열 대통령 당선인의 부동산 규제 완화·재건축 활성화 공약에 이어 원자재 가격이 상승하자 시멘트주가 급등세를 보이고 있습니다.

12일 오전 9시 39분 현재 고려시멘트는 13.94% 오른 4945원에 거래되고 있고 같은 기간 성신양회와 아세아시멘트 각각 7.84%, 5.5% 상승세를 나타내고 있습니다.

시멘트주는 윤석열 정부 출범으로 인한 수혜주로 분류되는데 앞서 윤 당선인은 임기 내 주택 250만호 공급, 준공 후 30년 이상 지난 아파트 단지 안전진단 면제 등 건자재 수요를 증가시킬 공약을 발표해 서울시와 부산시 같은 대도시에 무분별한 재건축과 신규주택건설이 확대될 것으로 기대하고 있습니다.

최근에는 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 시멘트 원료 중 하나인 유연탄 가격이 상승한 것이 주가 상승을 이끌고 있는데 원자재 가격 상승이 판가 상승으로 이어질 것이라는 기대감이 작용하고 있습니다.

한국자원정보서비스에 따르면 올해 2월25일까지 유연탄 1t당 가격은 140.7달러(약 17만원)를 기록했지만 이후 가파른 상승세를 보였는데 이달 1일 기준 207.6달러(약 25만원)를 나타내고 있으며 지난달 11일에는 256달러(약 31만원)까지 올랐고 국내 시멘트 제조업체는 전체 유연탄 수입 중 75%가량을 러시아에 의존하고 있기 때문에 러시아에 대한 경제제재에 직격탄을 맞고 있습니다.

다만 전문가들은 시멘트주가 현재 판가 인상 기대감 때문에 과열 양상을 보이고 있다며 신중하게 접근할 것을 주문하고 있는데 유연탄 가격 상승분을 판간에 반영해도 이를 레미콘업체들이 반영해 주는 것은 하반기가 되야 하기 때문에 상반기는 적자가 나올 수 있기 때문입니다

한편, 윤 당선인의 또 다른 건설 관련 수혜주인 인테리어주도 오름세를 보이고 있는데 부동산 규제완화를 주장하는 인사들이 초대내각에서 경제를 담당할 장관으로 선임된 것이 토건족의 부활신호를 알리는 신호탄으로 해석되고 있습니다

시멘트주와 철강주, 건설주, 인테리어주 등 신규 주택공급과 간련된 종목들에 시장참여자들의 관심이 몰리고 있습니다

투자에 참고하세요

시멘트주

한일현대시멘트

한일시멘트

아세아시멘트

쌍용C&E

성신양회

고려시멘트

삼표시멘트

https://youtu.be/xqqBTfmz7YQ

안녕하세요

윤석열 대통령 당선인의 재건축 등 도시정비사업 규제 완화 공약에 대한 기대가 커지면서 인테리어, 페인트 관련주가 급등하고 있는데 그 간 미뤄졌던 서울 내 아파트의 재건축이 현실화하면 후방산업인 인테리어 관련 기업의 실적에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대가 묻지마 매수를 불라오고 있습니다.

28일 에넥스는 21.77% 급등해 2825원을 찍기도 했는데 이후 급등분을 반납하고 29일 오후 2시 18분 0.63% 상승한 2,410원에 거래되고 있는데 에넥스는 이달 들어 42.86% 올랐습니다.

현대리바트도 이날 1.27% 상승한 1만5900원에 거래되고 있는데  오전 한때 4.46% 오르다 오후 들어 상승폭이 줄었고 한샘은 보합 8만4700원에 거래되고 있습니다.

페인트 관련주도 크게 상승했다. 노루페인트(3.28%)를 비롯해 조광페인트(9.05%), 강남제비스코(1.76%), 삼화페인트(6.97%) 등이 상승세를 기록했고 페인트주는 이달 들어 일제히 15~20% 상승세를 타고 있습니다.

인테리어 관련주가 크게 상승하고 있는 것은 윤 당선인의 부동산 규제 완화 공약에 대한 기대감이 커지고 있기 때문인데 윤 당선인은 대선 과정에서 도심 재건축과 재개발, 리모델링 등의 기준을 낮추겠다고 약속했고 최근 국토교통부 업무보고에도 이례적으로 참석해 “부동산 정책만큼은 관심을 두고 직접 챙기겠다”고 말했는데 대통령직인수위원회는 지난 27일 부동산태스크포스(TF)를 출범시키며 “규제 완화와 부동산 공급 등에 대한 로드맵을 마련할 것”이라고 밝혔습니다.

윤 당선인이 내건 대표적 재건축·재개발 관련 규제 완화 공약은 준공 30년 이상 아파트 정밀안전진단 면제, 재건축 초과이익환수제 대폭 완화, 민간 분양가 상한제 폐지 등으로 윤 당선자의 공약 대로 된다면 서울 강남은 전체가 공사판이 될 수 있어 노후 주택들이 사라져 여기에 살던 이들은 새집으로 이사를 가뎐 다른 지역으로 이주할 수 밖에 없게 됩니다

하지만 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제는 국회의 동의가 있어야 가능하기 때문에 공약이 실현되기 위해서는 민주당의 협조가 필요한 상황입니다

이에 따라 윤석열 당선자가 취임하자마자 사정정국을 일으켜 문재인 정부의 주요 인사들과 국회의원들에 대한 사정으로 상당한 수의 더불어민주당 국회의원들을 낙마시킬 것으로 예상되고 있습니다

이것은 윤석열 당선자의 공약사항들을 실행하는데 더불어민주당이 막아서고 때에 따라서는 탄핵발의가 가능하기 때문에 일단은 더불어민주당 국회의원수를 줄여놔야 할 필요가 있기 때문에 검찰의 사정은 죄가 실제로 있고 없고의 문제가 아니라 정치적 필요에 의한 정략적으로 이뤄질 가능성이 커 보입니다

법 개정이 아닌, 정부의 시행령 개정만으로 가능한 규제 완화는 △담보인정비율(LTV) 상향 △양도세 중과 적용 2년간 배제 △안전진단 기준 완화 등인데 무분별한 규제완화는 이명박정부와 박근혜 정부의 대규모 인명사고의 원인이 되었다는 점에서 윤석열 정부에서는 각자도생의 살길 찾기를 준비해야 할 것 같습니다

라진성 다올투자증권 연구원은 “시행령 개정을 통해 이 같은 공약이 실현되면 기존에 억눌려 있던 매물이 거래되기 시작할 것”이라며 “매매 거래량이 증가하면 대형 건설회사나 리모델링 등 B2C 건자재 업체의 실적에 긍정적인 영향을 줄 수 있다”고 말했습니다

미국의 금리인상으로 외국인투자자들의 유동성이 시장에서 빠져나가고 있어 해외에 쌓아둔 국내 재벌오너일가의 자금들이 국내로 유입되어 외국인투자자들의 빈자리를 메꿀 것으로 예상되고 이들이 부동산 초부자로 성장하는 기회가 될 것으로 예상됩니다.

자칫 윤석열 정부의 부동산투기정책이 부동산 시장의 자산버블을 더 키워 일본과 같은 잃어버린 20년의 경기 리세션을 만들 수 있는데 버블이 커지면 커질수록 고통은 배가된다는 점을 기억해야 할 것입니다

일단 증시는 취임 초기에 기대감으로 인테리어 관련주와 페인트주, 시멘트주 등에 매수세가 몰리는 모습으로 이명박 정부 이래로 또 삽질하는 정부가 들어섰음을 투자자들이 학습효과를 통해 기억하고 있는 것 같습니다

투자에 참고하세요

인테리어관련주

한샘

에넥스

현대리바트

LX하우시스

이건산업

한솔홈데코

동화기업

퍼시스

와토스코리아

오하임아이엔티

KCC

시멘트주

한일현대시멘트

한일시멘트

아세아시멘트

쌍용C&E

성신양회

고려시멘트

삼표시멘트

페인트주

노루표페인트

노루표페인트우

삼화페인트

조광페인트

강남제비스코

KCC

https://youtu.be/jYN5n0gi2SA

안녕하세요

윤석열 대통령 당선자가 부동산 문제 해결을 위한 규제완화 기조를 재확인했는데 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 28차례나 부동산 대책을 내놨지만 집값 안정은커녕 폭등을 유발했다는 진단으로 부동산 가격 폭등이 문재인 정부의 실패한 부동산 규제정책에 기인한 것이라 관점에서 반대로 부동산 규제를 풀면 부동산 가격이 안정화될 것이라는 논리입니다.

도둑이 도둑질하기 편하게 담도 허물고 대문도 활짝 열어두면 도둑이 오히려 더 도둑질을 안한다는 논리인데 문재인 정부의 부동산 가격 급등을 전현 이해 못한 몰지각한 발언이라고 생각합니다

소위 전문가라 불리는 사람들 사이에서도 다주택자를 겨냥한 징벌적 세제가 매물 출회 효과보다는 임대료 폭등으로 이어졌다는 분석이 지배적이고 또한 재건축·재개발에 대해서는 정부가 투기 예방으로만 접근한 결과, 도심 공급 축소에 따른 집값 상승압력을 유발했다는 지적입니다.


윤 당선인은 25일 오후 서울 종로구 통인동 대통령직인수위원회(인수위) 사무실에서 진행된 국토교통부 업무보고에 이례적으로 직접 참석해, 부동산 규제 완화에 대한 강력한 의지를 피력했는데 그는 "매매·거래는 시장과 관계가 있기 때문에 다주택자에 대해 무리한 규제를 가하는 게 맞는지 더 세밀하게 살펴야 한다"고 주문해 다주택자들이 부동산 매매를 통해 자본이득을 취할 수 있는 길을 열어줄것 같아 부동산투기꾼들의 불패신화를 이어가게 할 것 같습니다.


윤 당선인은 양도세 중과 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고, 향후 부동산 세제를 종합 개편하는 과정에서 다주택자의 양도세 중과 정책 자체를 재검토하겠다고 공약한 바 있는데 규제지역 2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 누진 과세 완화도 약속했는데 수십채 갖고 있는 부동산투기꾼들의 족쇄를 풀어주고 매매수익을 온전히 챙겨가게 해 주겠다는 것으로 윤석열 당선자 장모가 수혜를 볼 것으로 예상되고 있고 주택담보대출비율(LTV)을 높여주는 방안 등도 검토 대상으로 가계부채 급증 우려가 생기는 이유가 되고 있습니다.

기획재정부의 전날 인수위 업무보고에서도 이 같은 부동산 세제 보완 방안이 보고된 것으로 전해졌습니다.


현 정부가 시장 원리를 외면한 규제 일변도의 정책을 남발해 집값 폭등을 야기했다는 비판은 윤 당선인이 후보 시절부터 꾸준히 내놨던 평가로 경제학자들 사이에서는 코로나19팬데믹이나 이전 국민의힘 정부 시절 "빚내서 집사라정책"으로 급증한 가계부채에 대한 전혀 이해 못하고 있다는 비난을 산 바 있습니다.

실제로 현 정부는 출범 직후부터 집값 상승의 원인을 다주택자와 법인 등의 투기 수요 때문이라고 규정하고 각종 규제를 통한 수요 억제에 집중해 실패한 것이라고 판단했는데 안종석 가온조세정책연구소장은 25일 한국재정학회 춘계 정기학술대회에서 "다주택자의 주택 매도를 유도하기 위한 현행 부동산 세제가 주택 가격 안정 효과 없이 주택 임대료만 급등시켰다"고 지적했습니다.

그러나 문재인 정부만의 실패라고 볼 수 없는 것이 코로나19팬데믹과 이전 이명박근혜 정부 9년동안 시중에 풀린 과잉유동성들이 결국 부동산 자산 버블을 만들어낸 것으로 과도한 유동성이 만든 결과물이라 할 수 있습니다

코로나19팬데막 상황에서 각국 중앙은행들이 쏟아부은 천문학적인 단위의 유동성은 샛다운 상황에서도 경제를 근근히 돌아가게 만드는 마중물이 되었지만 궁극적으로 인플레이션을 촉발하여 자산버블을 만들고 말았습니다

경제학 원론에 나오는 교과서적인 사실을 단순히 문재인 정부의 과도한 부동산 규제정책으로 몰아가는 것은 근본적인 문제를 외면한 거짓말이라고 밖에 볼 수 없습니다

아울러 궁극적인 문재인 정부의 부동산 정책 실패는 규제보다는 부동산투기수익을 환수하는데 실패했기 때문인데 이를 해야 할 검찰이 나서지 않았고 국세청과 금융감독원이 손을 놓고 있었던 것이 부동산투기의 성공으로 이어진 것입니다

특히 검찰이 부동산투기에 대한 수사도 투기수익의 환수도 하지 않으면서 국세청과 금융감독원이 나서지 않게 만들었다고 해도 과언이 아닌 것 같습니다

윤석열 당선자는 덕분에 20대 대선에서 승리한 것이나 마찬가지라 검찰 덕에 대선에서 승리했다는 말이 나오는 것 같습니다

부동산 공급확대정책은 윤 당선자의 부동산 핵심공약으로 윤 당선자는 이날 "가장 기본적으로는 수요에 맞게 실제 시장과 물건의 공급이 매물로 나오고 새로운 공급도 이뤄지는 것이 중요하다"며 "그러기 위해선 주택 건축에 대한 규제 완화가 따라와야 하고 택지 공급도 있어야 한다"고 강조했고 재건축 등 정비사업 관련 규제도 크게 완화될 것으로 기대되고 있습니다

재건축과 관련해 현 정부는 2018년 노후 주택 재건축의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했는데 당시 국토부는 "구조적으로 안전한데도 재건축 사업이 추진되는 사회적 낭비를 막겠다"며 안전진단 항목 중 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 상향하는 등 관련 기준을 높였고 이 때문에 서울 노원구, 양천구 등 노후 아파트 단지의 재건축 사업이 사실상 막혔다는 불만이 많이 제기됐는데 안전에 문제가 없는데도 노후주책을 재건축한다고 기존에 주택을 한꺼번에 재건축에 들어갈 경우 공급과 수요의 미스매치가 발생해 일시적으로 부동산 투기가 성공할 수 있는 가격불일치를 만들어 낼 수 있습니다.

윤 당선인은 이미 수요가 많은 서울 등 도심에 민간 주도로 충분한 주택 공급이 이뤄지도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다는 방침을 밝힌 상태로 재건축 사업의 수익성을 좌우하는 용적률의 법정 상한은 현재 300%에서 500%까지 높여주겠다고도 약속했고 용적률 확대와 같은 도심 공급 확대 방안의 경우, 시행령과 조례로도 가능해 비교적 신속한 추진이 가능해 서울은 일년내내 공사판이 될 가능성이 높아지고 있습니다.

재건축 활성화는 기존 주택의 감소를 가져오고 당장 공급이 늘지 않을 경우 부동산 가격 상승요인으로 작용할 가능성이 크고 이는 부동산 투기꾼들에게 큰 수익을 가져다 줄 것으로 보입니다

윤석열 당선자 장보가 이런 부동산 건설사업을 해 봐서 관련 수익구조를 잘 알고 있고 실제로 지방 건설사업으로 떼돈을 벌기도 했다는 증언들이 나와서 윤석열 당선자 가족을 위한 부동산 규제 해소라는 말도 나오고 있습니다

국토부의 이날 업무보고에서는 이 같은 공약에 대한 검토가 이뤄진 것으로 전해졌고 또한 윤 당선자의 대표 공약인 임기 내 250만호 공급 계획에 대한 구체적인 이행 계획도 보고된 것으로 알려졌는데 윤 당선자은 이날 "차기 정부의 주택정책에 대한 방향이 어떨지에 대해 국민들의 관심이 많을 것"이라면서 "유익한 결과가 있기를 기대한다"고 독려했습니다.

윤석열 당선자의 250만호 건설공약이 주택이 필요한 곳이 이뤄지는 것이 아니라 지방 부동산투기를 자극해 전국적인 미분양을 늘리는 전국토의 공사판화를 만들 수 있어 자칫하다가는 4대강 사업과 같은 자원낭비가 재발할 수 있습니다

서울과 경기도의 인구밀집지역의 실수요자를 위한 공급확대가 아니라 건설업자를 위한 주택공급정책은 예전 용인시의 난개발사태와 같은 미분양주택의 급증을 가져올 수 있는 위기를 잉태하고 있습니다

우리나라 한국은행의 금리인상은 이미 지난 달 8월부터 시작되었고 미국도 금리인상을 시작해 내년까지 6번 이상 금리인상을 단행해 과잉유동성을 흡수해 인플레이션에 대응하겠다고 해서 유동성이 만든 자산버블이 꺼져갈 차례인데 이런 시장상황과 반대되는 정책은 시장의 실패를 가져올 수 있습니다

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