김태훈의 현명한투자자

안녕하세요

주말 갑자기 늘어난 부동산 회복 기사들에 어리둥절하게 되는데 총선이라는 전국적인 정치이벤트에 윤석열 정부가 각종 부동산 규제를 풀어헤치겠다고 공약을 남발하고 있고 전국적으로 그린밸트도 대대적으로 풀기로 하는 등 부동산 시장에 호재가 만발할 때라 건설사 광고주들이 없는 빚을 내서 대대적으로 홍보성 기사를 쏟아내게 하는 것 같습니다

윤석열 정부도 고위 인사들이 나서서 4월 위기설을 부인하며 부동산PF 위기는 충분히 컨트롤 할 수 있다고 큰 소리치고 있기 때문입니다

이런 기사들은 대부분 총선 이후 부동산 시장이 다시 살아나 지금 내집마련을 못하면 또 값이 더 올라 땅을 치고 후회할 것이라고 하는 기사들을 쏟아내고 있습니다

그런데 이런 기사들은 대부분 총선으로 일시적으로 부동산 가격이 하락을 멈추거나 반등한 특정지역의 특정 매물을 사례로 들며 이런 특별한 몇 건이 마치 부동산 시장 전반을 대변하는 양 왜곡하고 있습니다

우리나라는 해외 선진국들과 달리 중앙은행인 한국은행이 너무 빨리 금리인상을 멈추면서 인플레이션을 잡지 못했습니다

그러다보니 소비가 위축되고 경기가 침체로 가는 코스를 타고 있습니다

우리 기업들이 생산량의 9할을 수출하기 때문에 해외경기가 살아나면 수출기업들도 살아나 경기가 좋아질 것으로 생각하지만 윤석열 정부들어서 재벌대기업은 다시금 반값 임금의 계약직과 단기일자리만 늘릴 뿐 정규직 고용을 줄이고 있습니다

기존 고임금 장기근속자들도 명예퇴직을 통해 정규직에서 쫓아내고 있어 재벌대기업은 곳간에 돈이 쌓여가지만 이 돈이 가계로 흘러들어 소비와 연결되지 않고 있습니다

지금 그나마 부동산이라는 장기투자를 할 수 있는 사람들은 재벌오너일가나부동산초부자들로 자기들만의 리그에 버거워지면서 이제는 내집마련의 꿈을 가진 실수요자들에게 악성매물을 던지고 현금화하려고 하고 있습니다

기존 언론들을 건설사들이 많이 소유하면서 오너의 사업과 광고주의 이익을 위해 가짜뉴스와 왜곡보도를 서슴치 않고 하고 있는 기존 레거시미디어에 하우스푸어들이 다시금 늘어나게 되고 이들이 정상적인 소비를 할 수 없는 은행빚의 노예가 되면서 경기는 더 침체로 들어가 결국 공황으로까지 갈 수 있다는 경고가 나오고 있습니다

가계부채가 한계에 도달한 가운데 또 빚을 내 내집마련의 꿈을 이루라는 윤석열 정부의 한심한 정책은 하우스푸어를 양산하는 결과를 가져올 수 있습니다

윤석열 정부의 부자감세로 정부는 재정파탄에 내몰리고 실제로 4월 이후 부동산PF부실에 따른 만기가 돌아오는 부채를 건설사들이 막아내지 못하면 위기는 실제할 수 밖에 없는 겁니다

윤석열 정부를 테크니컬 디폴트 상태로 의심하고 있는 환투기세력들은 원화에 대한 공격 가능성을 보여주고 있는데 영국 파운드화를 침몰시킨 환투기세력들이 한국 원화는 좋은 먹잇감이 되고 있습니다

장기적으로 인구가 감소하고 있는 상황에서 장기간의 부채를 짊어지고 부동산을 구매하는 것은 자살행위로 우리나라는 가장 먼저 인구소멸 국가가 되고 있다는 점에서 위기를 직시해야 할 겁니다

우리나라에 진짜 위기는 아직 오지도 않았고 총선 이후 무능한 윤석열 정부의 끝판왕을 확인할 수 있을 겁니다

1997년 12월 IMF구제금융 신청 전날까지 위기는 없닥 큰소리치며 귀중한 외환보유고를 허물며 원화가치 방어에 나선 멍청한 경제관료들이 하는 "위기는 없다"는 무책임한 말에 두번 속지 않습니다

처음 한번은 몰라서 속고 두번째는 바보라 또 속는다는데 세번째 속는 것은 공범이라 했습니다

공범은 가해자이지 피해자가 아니기 때문에 구제의 대상이 될 수 없습니다

https://youtu.be/2b_-xMGJ5Uc?si=s71GUobfx46eRUMs 

안녕하세요

시중금리가 오르고 채권시장이 불안해 지면서 부동산PF 부실이 급증하고 있습니다

국내 대형건설사가 금융위와 금감원을 직접 찾아가 부도 위험을 알리고 시중 은행들을 통해 구제금융을 수혈받았다는 소문이 돌고 있습니다

최근들어 1군 건설사가 부도난 적이 없는 상태에서 이번에 금융위와 금감원을 찾은 대형 건설사는 건설시장에 큰 충격이 될 수 있다고 금융감독 당국이 판단해 서둘러 시중은행들을 동원해 구제금융을 수혈해 주었습니다

금융당국은 KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 금융지주사를 동원해 대기업 건설사에 급전을 내주는 한편 건설업계 자금난을 덜어줄 각종 대책을 다음주 중 발표할 예정입니다.

항간에 소문으로 돌던 9월 위기설이 실체를 드러내기 시작한 것으로 시중금리 상승으로 부동산PF로 자금조달이 어려워지면서 건설사들의 부실이 급증하고 있습니다

이번에 한계에 봉착한 대기업 건설사는 저금리 시기 무리하게 사업장을 늘려 왔는데 자체 시행(개발) 사업에 뛰어들거나 시공사로 선정되기 위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 지급 보증액을 8배 가까이 늘렸고 특히 지방 사업장 비중이 커 지난해 부동산 경기가 꺾인 뒤 자금난에 빠져들었습니다

위기에 봉착한 대기업 건설사의 PF 대출 지급 보증액은 올해 6월 말 기준 4조3240억원에 이르는데 2015년 PF 대출 지급 보증액은 5460억원에 불과했는데 반해 8년 반 새 4조원 가까이 늘어났고 이 중 2170억원어치의 만기가 이달 말, 2420억원어치가 오는 12월 말 도래하고 있는데 현재 보유 현금으로는 자체 대응할 수 없는 상황이었습니다

해당 부동산PF 만기를 연장하거나 차환발행하지 않으면 건설사가 책임을 져야 하는데 자회사들의 부동산PF 차환발행 실패에 모기업인 대기업 건설사가 떠안으며 자체 현금이 빠르게 소진되고 있는 상황입니다

대기업 건설사가 지급 보증한 부동산PF 대출 만기는 2024년 8990억원, 2025년 1920억원 등 줄줄이 돌아올 예정인데 자체 수익성으로는 이를 해결할 방도가 없는 한계상황에 내몰린 상태입니다

현대 한계에 내몰린 대기업 건설사는 지난 1월 미국계 사모펀드(PEF) 운용사로부터 4000억원을 빌려온 데 이어 3월에는 대형 증권사와 2800억원 규모의 자금 조달 계약을 맺었고 이달에는 은행계 증권사 2곳으로부터 1900억원을 차입하기도 했는데 이에 따라 지난 6월 말 대기업 건설사의 장기 차입금은 1조5780억원까지 불어난 상황이라 밑빠진 독에 물 붓기라고 알짜배기 계열사를 매각해야 한다는 말까지 나오고 있지만 오너일가가 끝까지 계열사를 팔 수 없다고 버티고 있는 것으로 알려져 있습니다.

시중 은행권과 제2금융권은 정부가 나서서 팔을 비틀고 있어 어쩔 수 없이 신규자금을 대출해 주고 있지만 자칫 건설사의 부실이 금융권으로 퍼질 수 있어 추가적인 자금대여에 난색을 표하고 있습니다

윤석열 정부가 그렇게도 부인하던 9월 위기설의 도화선에 불이 붙은 형국인데 윤석열과 김건희는 뉴욕에서 우리 세금으로한가하게 해외여행을 즐기고 각국 정상들과 오찬을 즐기고 있으니 한심할 따름이라는 말이 금융권에서 나오고 있습니다

지난 해 윤석열 정부 출범 이후 강원중도개발공사의 지급보증을 강원도가 철회하면서 발생한 채권시장 혼란을 해결하는데 100조원 넘는 자금을 쏟아부었는데 올 해는 건설사 부동산PF 부실에 이제는 대기업 건설사마져 흔들리고 있어 Again 1997 이라는 비아냥이 나오고 있습니다

1997년 IMF구제금융 당시 재정기획원 출신 경제관료들이 사모펀드로 팔자를 고쳤는데 이번 경제위기에는 검사들이 로펌들을 통해 팔자를 고칠 것이라는 비아냥까지 나오고 있는 지경입니다

금융권에서는 불만이 많아질 수 밖에 없는데 한계기업에 무조건 신규자금을 대출해 주라는 요구에 무작정 따를 수 없기 때문으로 윤석열 정부의 아마추어 같은 대응에 금융권이 몸을 사리기 시작한 것 같습니다

전국 미분양주택수가 2022년 연말까지 꾸준히 급증했지만 이후 2023년 윤석열이 국민 세금으로 미분양 주택을 매수하라 지시하여 일부 민분양주택이 줄고 있는 수치를 나타냈지만 일종에 통계왜곡으로 우리 세금으로 건설사들의 미분양 주택을 사주고 있는 것으로 내년 총선까지만 부동산 시장 위기를 은폐하려는 공작으로 의구심이 들고 있습니다

9월 위기설은 이제 시작으로 진짜 위기는 내년 4월 총선 이후가 될 것이라는 말이 나오고 있습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/Pv8XuoaZJU4?si=JdAWDHLCbiIVzw0C 

안녕하세요

브리지론은 부동산 프로젝트금융(PF)의 첫 단계로 땅을 매입하기 위한 고금리 단기 대출상품인데 부동산PF위기로 지난해 말 이후 상당수 브리지론이  3개월, 6개월씩 가까스로 만기 연장을 해왔던 터라 올 하반기 잠재 부실이 줄줄이 디폴트가 터지는 것이 아닌가 우려되고 있습니다

서울 용산구 이태원동에서 업무·상업시설 건축 사업을 위해 키움증권을 금융주관사로 끼고 시행사 스타로드자산운용이 빌린 브리지론이 디폴트 처리됐는데 해당 개발 건은 서울 용산구 이태원동 124-3, 124-4(2개 필지)로 지하 4층~지상 4층에 걸쳐 업무시설 4개층, 근린생활시설 3개층을 건축할 예정이었습니다.

브리지론은 선순위 427억원, 중순위 70억원, 후순위 15억원 등으로 총 512억원 규모가 디폴트 된 것입니다.

시행사가 브리지론 조달을 위해 설립한 특수목적법인(스타로드이태원SPC)에 원리금을 상환하면 이 SPC는 3개 트렌치의 대출 채권 투자자에게 약속한 원금과 이자를 지급하는 일반적인 구조 상품이었습니다.

1차 만기였던 올 5월 말까지 본PF가 집행되지 않자 2개월 만기 연장 과정에서 투자자 사이에서 잡음이 불거졌고 결국 7월 말로 디폴트 처리됐는데 고금리 상황에서 원자재 가격이 천정부지로 오른 데다 이태원 핼러윈 압사 참사로 개발이익 불확실성이 커지자 1군 건설사 대부분이 책임준공을 거부한 것으로 알려졌습니다.

부동산 PF의 골자는 시행사가 땅을 사고(브리지론) 시공사가 건물을 지어(본PF) 판매(분양)하는 구조인데 이때 땅을 사기 위해 조달하는 대출이 브리지론입니다.

예를 들어, 땅을 매입하는 데 100만원이 필요하다면 시행사 자금을 10%(10만원) 정도 넣고 나머지 90%(90만원)를 저축은행이나 증권사 등 제2금융권에서 최소 10% 이상 고금리를 주고 차입하는데 땅을 확보한 뒤 관할 관청에 ‘여기에 주상복합 또는 아파트를 지어 분양하겠다’며 건축 인허가를 신청하고 이때 주요 건설사의 책임준공 확약과 함께 인허가를 받으면 본PF로 전환되며 공사비용을 조달(파이낸싱)할 수 있습니다.

즉, 공사비용이 100만원 든다면 본PF에서 200만원을 빌린 뒤 땅 사려고 빌린 90만원(브리지론)을 갚고 나머지 돈 110만원 정도를 공사비로 쓰는 구조입니다.

키움증권은 고금리와 이태원참사로 용산지역 내 부동산개발이 주춤하는 상황에서 본PF가 시공사의 책임시공 확약 거부로 실패하면서 브리지론 전체가 기한이익을 상실하게 된 것입니다

여기서 문제는 디폴트된 브리지론의 중순위대출채권이 모 증권사를 통해 리테일 전문투자자들에게 팔려나갔다는 것으로 이들의 메자닌채권도 모두 디폴트 될 것으로 보입니다

리테일 전문투자자들이라고 하지만 복잡한 부동산PF 구조를 제대로 설명듣고 투자결정을 했는지 문제가 될 수 있는데 원리금 모두를 날려먹게 생겼기 때문입니다

브리지론 주관사인 키움증권과 중순위 채권을 셀다운한 모증권사는 개인 투자자들과 분쟁도 벌이고 있는데 “만기 연장 과정에서 선순위 투자자만 금리 상향 조정이 이뤄지고 중순위와 후순위는 금리 조정에 관한 의사 결정 과정에서 배제됐다”는 게 투자자들 주장으로 대체투자업계 관계자는 “통상 금리 조정이 있을 경우 3개 트렌치 투자자 모두 상향하는 것이 거래 관행”이라며 “선순위만 금리를 올려준 것은 선뜻 납득하기 어려운 일”이라고 비판했습니다.

전문투자자라고 하지만 정보의 비대칭성이 존재하는 상황에서 셀다운 방식으로 팔려나간 부동산PF는 기관투자자들이 위험을 개인에게 떠 넘긴 부도덕한 행위라는 비난도 나오고 있습니다

지난 해 김진태 강원도지사의 중도개발공사 지급보증채 보증거부로 발생한 채권시장 위기와 혼란은 100조원대 채권시장안정자금을 쏟아부어 어찌어찌 막아낸 모습니지만 이후 부동산PF 시장의 위기는 부동산침체와 맞물려 위기를 키우고 있다는 말이 나오고 있고 윤석열 정부도 국민경제에 영향이 큰 대형 부동산PF는 채권시장안정펀드를 동원해 막아주고 있지만 작은 사업장은 줄줄이 부도가 발생하고 있고 이는 언론이 보도하지 않음으로써 없던 일처럼 치부하고 있는 것입니다

부동산시장이 살아난다는 보도는 악성 미분양 주택을 처리하기 위한 마케팅에 불과한 것으로 국민경제 자체가 쪼그라들고 있는 상황에서 부동산 시장만 호황일 수 없는 것입니다

손바닥으로 하늘을 잠시잠깐 가릴 순 있어도진짜 있는 하늘을 없앨 수는 없는 이치입니다

진짜 위기를 해결할 능력 있는 정부를 새로 구성해 위기를 넘기지 못하면 우리나라는 필리핀이나 ㄴ아르헨티나가 되고 말 것입니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/khuN85AiZy8

안녕하세요

미국 연준의 기준금리 인상이 지속되는 가운데 우리나라 한국은행은 선제적으로 금리동결에 나서면서 긴축정책의 종료를 예고하고 있는 상황입니다

미국연준과 한국은행의 디커플링은 펀더멘탈의 차이에서 나오는 정책결과들로 미국은 뱅크런으로 지방은행의 파산이 발생해도 뱅크런한 자금이 대형은행으로 머니무브를 하면서 전체적으로 미국 은행시스템이 안정되어 있기 때문입니다

하지만 우리나라는 전체 자산의 약 70%가 부동산자산으로 남아있어 부동산 가격 하락은 국민경제 전체의 자산감소를 가져오고 이는 부동산 소유에 금융사 대출이 많은 부분을 차지한다는 점에서 부동산시장의 위축은 금융사 부실증가의 단초가 되고 있습니다

한국은행은 부동산 시장의 위축이 금융시스템의 알람이 될 수 있다는 불안감에 선제적으로 긴축정책의 중단을 정한 것인데 인플레이션 파이터로써의 책무를 포기하고 경기를 선택한 무책임한 행동이라 할 수 있습니다

2022년 김진태 강원도지사의 중도개발공사채무에대한 지급보증 철회로 시작된 채권시장의 혼란은 가장 약한 고리인 부동산PF의 부실화에 불을 댕긴 꼴로 윤석열 정부가 100조원대 재정을 투입해 위기를 진화하려 했지만 밑빠진 독에 물붓기와 같이 위기가 계속되고 있는 상황입니다

"레고랜드사태"라고 언론사들이 이름짓고 있지만 채권시장 혼란으로 100조원대 재정낭비를 초래한 범인이 "레고랜드"가 아니라는 점에서 문제의 해결책이 제대로 나오지 않고있다는 사실을 알 수 있습니다

12개월 연속 무역적자가 발생하고 있어 국내에서 해외로 자금이 지속적으로 빠져나가고 있고 이는 자산시장에서 자금이 빠져나가는 결과를 가져오고 있는 상황입니다

부동산 가격 하락은 수요가 부족한 상황에서 공급만 늘려버린 어리석은 부동산 투기 정책에 기인한 것으로 윤석열 정부의 부동산정책이 시장안정보다는 투기꾼의 수익을 극대화해 주는 방향으로 잡혀 있기 때문입니다

내집마련의 꿈을 이루기 위해 무리하게 금융사 빚을 지고 내집마련을 한 사람들은 곧바로 하우스푸어로 전락해 국민경제의 소비주체에서 탈락하는 상황이 벌어지고 있습니다

부동산투기꾼들 살리겠다고 빚내서 집사라 정책을 또 꺼내든 윤석열 정부가 내집마련의 꿈을 이룬 사람들을 하우스푸어로 전락시키며 부동산투기꾼들을 구하고 있는 것입니다

기본적으로 윤석열 대통령의 인식이 강한 자가 살아남고 약한자는 희생되는 "약육강식"에 기반하기 때문에 하우스푸어로전락한 국민들은 정부의 보살핌을 받지 못하는 패배자로 전락해가고 있습니다

지금도 윤석열 정부가 하우스푸어로 전락한 국민들을 구제할 것이라고 생각한다면 어리석기 짝이 없다고 밖에 할 말이 없어 보입니다

부동산PF 부실을 야기한 건설사와 금융사들이 책임져야 할 일을 선량한 내집마련의 꿈을 이룬 사람들에게 전가하고 있는 파렴치한 짓을 끊게 해야 합니다

지금과 같은 부동산정책으로 계속가다가는 부동산PF 부실을 더 키워 돌이킬 수 없는 큰 피해를 발생하게 되는데 천정부지로 올라버린 부동산 가격은 실수요자가 엄청난 빚을 지지 않고는 도저히 내집마련의 꿈을 이룰 수 없는 지경에 이르렀습니다

일본의 잃어버린 세대와 같은 고통을 우리 국민들에게 강요하고 있는 것으로 부동산투기꾼들의 행복에 일반 국민들의 행복이 희생되는 상황이 만들어지고 있는 상황입니다

결국 윤석열 정부의 부동산정책은 국민경제를 살리겠다는 방향이 아니라 국민경제를 희샹해 부동산 투기꾼들을 살리겠다는 것으로 주객이 전도된 정책들이라 할 수 있습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/1Q1AmeYie58

안녕하세요

현대가(家) 정대선씨가 최대 주주로 있는 ‘현대 썬앤빌’ 아파트 브랜드 "에이치엔아이엔씨"가 결국 법정관리에 들어갔습니다.

 

22일 법조계에 따르면, 에이치엔아이엔씨는 지난 21일 서울회생법원에 법인회생을 신청했고 이에 에이치엔아이엔씨 채무자 측 소송대리인인 법무법인 광장은 포괄적 금지명령과 보전처분을 신청했습니다.

 

에이치엔아이엔씨는 종합건설업과 함께 시스템통합(SI),IT아웃소싱 사업체를 운영하는 회사로 임직원 수는 370여 명으로 알려져 있고 지난 2021년 기준 연매출은 2837억원을 기록한 중견기업입니다.

 

법원이 일단 채무자의 포괄적금지 명령신청을 받아들이면 회생 인가 여부가 결정날 때까지는 법원의허가 없이 채권자들이 강제집행을 할 수 없고 법인 또한 재산을 처분하거나 빚을 갚는 행위 등을 할 수 없습니다.

에이치엔아이엔씨는 올해 급격한 경영난에 직면하면서, 법인회생을 신청한 것으로 전해졌는데 에이치엔아이엔씨의 최대 주주는 정대선 씨로 이 회사 지분 81%를 보유하고 있고 정대선 대표의 아버지는 고(故) 정몽우 회장으로, 고 정 회장은 고(故) 정주영 현대그룹 창업주의 4남입니다.

 

에이치엔아이엔씨가 법인회생을 신청하면서 현재 시공 현장과 관련한 하도급업체 간 분쟁은 물론, 시멘트ㆍ철강사 등 거래처와의 법적 분쟁도 본격화할 전망입니다.

 

현대가의 일원이 오너로 있는 건설사도 법정관리를 신청하면서 건설사들의 신용에 빨간불이 켜진 느낌입니다

작년 김진태 사태로 회사채 시장이 얼어붙으면서 부동산 PF 시장도 얼어붙었는데 윤석열 정부가 100조원대 재정을 쏟아부었지만 여전히 위기가 진행형인 것 같습니다

국내 언론에서 이런 상황에 대해 전혀 시장에 알리지 않고 은폐하고 있으면서 위기가 점점 커지고 있는 느낌입니다

에이치엔아이엔씨의 법정관리는 중견건설사의 실패로 끝나는 것이 아니라 건설명가라는 현대가 오너도 망할 수 밖에 없는 상황이라는 빨간불을 켜는 신호가 될 수 있습니다

에이치엔아이엔씨는 지난 해 하반기 IT부문과 건설부문을 물적분할한 것으로 알려졌는데 건설사 부문을 고의로 포기하는 것이 아닐까 의구심이 들기도 합니다

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