김태훈의 현명한투자자

https://youtu.be/duAO0vwdfV8

안녕하세요

미래에셋증권의 2천800억원 규모 홍콩 오피스 빌딩 투자 펀드 자산의 손실이 불가피해지면서 우리은행이 투자자 손실을 일부 보상해주기로 하면서 형평성 논란이 일고 있습니다

 
오늘(19일) 금융투자업계에 따르면, 우리은행은 지난달 말 열린 이사회에서 '시몬느대체투자전문사모투자신탁제12호' 관련 고객 손실을 일부 보전해주기로 결정하고 최근 이를 고객들에게 공지했는데 우리은행의 VVIP 고객들 자산이 투자되어 손실이 발생했기 때문입니다.

앞서 미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩에 대출하기 위해 해당 펀드를 조성했는데 미래에셋증권 등 국내 투자자들은 2019년 6월 중순위(메자닌)로 해당 빌딩에 당시 환율 기준 2천800억원을 대출해줬습니다.

우리은행도 초고액 자산가들을 대상으로 해당 펀드를 판매했는데 하지만 홍콩에 대한 중국 정부의 지배력 강화에 홍콩 부자들과 홍콩에 아시아 본부를 둔 다국적 기업들이 홍콩을 떠나면서 오피스 빌딩 공실이 급증했고 이는 홍콩  부동산 시장 위축, 코로나19 사태로 인한 오피스 수요 감소, 금리 상승 등의 영향으로 해당 펀드의 투자금 회수가 어려워졌습니다.

이에 멀티에셋자산운용은 이날 집합투자재산평가위원회를 열어 조성한 펀드 자산을 90% 안팎 수준에서 상각 처리하기로 결정했는데 투자금 전부를 거의 날렸다는 의미입니다.

이와 관련해 우리은행은 고객 피해 방지와 신뢰 회복 차원에서 사적화해의 수단으로 손실의 일정 비율을 보상하는 자율조정을 실시하기로 결정하고, 이를 펀드 투자자들에게 안내하고 나선 것으로 일반 투자자들이 아니라 우리은행의 VVIP 고객들이라 이들이 우리은행을 이탈 할 경우 상당한 피해가 발생할 수 밖에 없어 손해 보상을 하기로 한 것으로 지극히 예외적인 상황이라 할 수 있습니다

자율조정은 금융감독원 분쟁조정기준안을 준용해 진행할 예정인데 우리은행은 자율조정 완료 뒤, 운용사를 대상으로 구상권 청구와 중순위 채권 추심을 검토하기로 했습니다. 

하지만 앞서 해외부동산펀드 투자 부실 처리에 있어투자자 책임에 따라 보상을 하지 않고 있었는데 우리은행 VVIP 고객들에게 손실보상을 해 주는 것은 형평성에서 어긋난다는 말이 나오고 있습니다

향후 해외부동산펀드 만기가 도래하면서 손실 규모가 점점 커질텐데 그때마다 VVIP 고객들만 손실보상을 해 주고 일반 투자자들은 손실을 투자자책임에 따라 뒤집어 쓰라는 것은 분명 문제가 있어 보입니다

저금리 시대 해외부동산 펀드 수익이 높다고 투자를 권유하고 투자를 이끌어 내 놓고 운용에 있어 실패한 부분은 투자자들 책임이라는 한심한 변명은 전문가가 아니라 아마추어도 할 수 있는 논리로 한심하다는 말 밖에 할 말이 없습니다

진심 전문가가 없는 증권사에서 이런 위험한 상품을 판매하게 한 것은 무책임하다는 말 바껭 할 말이 없는데 이건 일종에 사기라고 밖에 할 말이 없습니다

해외부동산 투자의 전문가도 없이 수수료 수익을 챙기겠다고 무분별하게 상품을 판매한 증권사들과 자산운용사들의 책임을 엄격하게 물어야 한다고 생각합니다

해외부동산펀드 부실의 책임을 투자자 책임이라고 외면하기에는 불투명한 운용구조와 수수료 체계로 이건 이미 금융사기의 반열에 오른 것이 아닌가 생각됩니다

속인 사기꾼을 비난하는 것이 아니라 속은 멍청한 투자자 책임이라는 한심한 논리가 금융감독 당국의 무책임과 만나서 일반 투자자들의 손실 규모만 키우고 있는 것 같습니다

돈이 많은 VVIP는 투자손실에 대해 돈이 많다는 이유로 손실보상을 받게 되고 일반 투자자들은 돈이 적기에 투자자책임이라는 황당한 논리는 결국 돈이 많은 투자자들은 손실 에 대한 위험 없이 마구잡이로 투자기회를 늘려 수익의 기회를 가지게 되고 손실은 보상을 받게 되니 부자가 더 부자가 되고 일반 투자자들은 투자위험을 다 뒤집어 쓰게 되어 그나마 벌어서 투자한 돈마져 날리게 되니 투자할 아니한만 못한 결과가 나오고 만 것입니다

자신이 직접 운영하지 않는 투자를 하는 바보가 결국 투자손실까지 뒤집어 쓴 꼴로 멍청한 투자자라는 사실을 스스로 인증한 것입니다 

투자에 참고하세요

안녕하세요

미국 전역의 빈 사무실 건물이 급증하면서 금융 위기를 초래할 수 있다는 경고기 나오고 있습니다.

미국의 주요 도시 상업용 부동산의 공실률이 도시에 따라 차이는 있지만 심한 경우 대략 50%대를 넘어서는 상황까지 발생하고 있습니다.

코로나가 어느 정도 안정되자 미국 기업들은 전국적으로 직원들을 사무실로 복귀하라고 권장하지만 근로자들은 이에 미온적으로 굴고 있는데 최근 퓨(Pew) 조사에 따르면 재택근무가 가능한 미국 근로자의 대략 30% 정도가 현재 항상 재택근무를 하고 있습니다.

많은 근로자들이 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 3년 이상 재택근무를 계속함에 따라 미국 전역의 도시에서 사무실 건물은 비어 있는데 많은 수의 근로자가 풀타임으로 사무실로 돌아오지 않고 있으며, AI 붐과 주 4일제의 확산 등으로 상업용 부동산의 미래에 의문이 제기되고 재정 붕괴 가능성이 높아지고 있습니다.

미국 은행의 부동산 대출은 2023년 2월 말 기준으로 약 5조4000억 달러 규모로 많은 상업용 부동산이 단기 은행 대출로 자금을 조달하고 있는데 모건스탠리는 2025년 말까지 약 1조5000억 달러의 만기가 도래해 현재와 같은 공실률과 상업용 부동산의 가격 하락이 이어지면 잠재적으로 대출 불이행 물결을 일으킬 것으로 우려되는데 전체 대출의 약 2조8900억 달러가 중소형 은행에서 이뤄진 대출입니다.

 

CBS 뉴스에 따르면 로스앤젤레스의 상업용 부동산 회사인 라이징 리얼티 파트너스(Rising Realty Partners) 설립자이자 CEO인 크리스토퍼 라이징은 유서 깊은 로스앤젤레스 건물을 거의 비어 있는 인상적인 사무실 공간으로 리모델링하기 위해 3500만 달러를 투자했지만 현재 11개 층 가운데 2개 층만 임대하고 있고 높은 이자를 임대 수익만으로 감당하기 힘든 상황인데 대출 만기가 돌아와도 해결할 방법이 없는 상황입니다.

 

뉴욕과 샌프란시스코와 같은 다른 도시에서도 사무실 공간의 절반 미만을 사용하는 동일한 상황이라고 말합니다.

현지 부동산 중계인들은 뉴욕시 빈 사무실 공간만으로도 26개 이상의 엠파이어 스테이트 빌딩을 채울 수 있다고 말할 정도로 공실율이 높은 상황입니다.

공실률 개선과 상업용 부동산 가격 급락이 어느 정도 해소되지 않으면 채무 불이행이 불가피한 상황인데 상업용 부동산들은 원래 자금 조달을 받았을 때보다 가치가 떨어졌고, 금리가 오르고 평가액이 낮아지면 이 건물을 재융자할 수 없게 되는데 부채 상환을 할 수 없게 되면 중소 은행들은 위기에 내몰리고 있습니다.

상업용 부동산 문제가 개선되지 않으면 더 많은 은행의 도산을 야기해 잠재적인 금융위기로 이어질 수도 있는 상황으로 은행들이 상업용 부동산 대출에 많이 물려 있기 때문입니다.

주요 도시의 세수도 줄고 있는데 주지사들은 기업과 근로자에게 대면 근무를 확대해줄 것을 거듭 요청하고 있지만 근로자들은 재택근무를 더 선호하고 있어 회사가 다시 출근을 강요할 수 없는 상황입니다.

 

애플, 스타벅스, 아마존 등 회사에서는 직원들의 비협조로 주 5일 근무로의 복귀가 어렵게 되자 일주일에 3일을 출근하도록 요구하고 있는 상황입니다.

문제는 우리나라가 저금리 시기 동안 고수익을 노리고 해외부동산에 대규모 자금이 투자된 상황으로 지금 미국과 EU의 금리인상으로 부동산 가격이 붕괴하고 있어 레버러지를 이용한 해외부동산투자는 원금 전액 손실까지 내몰리고 있어 대규모 해외투자금 손실이 우려되고 있는 상황입니다

올 해부터 해외부동산펀드 만기가 속속 돌아오는데 대규모 해외부동산펀드 부실은 우리 금융사들의 부실로 연결될 수 있는 사안이라 위기감이 커지고 있습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/m6hD4rRvMUs

안녕하세요

이지스자산운용이 대주단을 꾸려 후순위 대출을 제공한 해외 오피스빌딩이 부실화되면서 투자자들이 대규모 원금 손실 위기에 놓였습니다. 

1년째 원금과 이자 지급을 하지 못하는 상태로, 자산 가치가 폭락해 후순위 대출의 원금 회수 가능성이 사실상 Zero가 된 것입니다.

 

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용이 국내 차관단을 꾸려 후순위 대출을 제공한 ‘이지스글로벌사모부동산투자신탁141호’가 디폴트 상태에 들어갔는데 지난해 7월부터 1년여간 이자 지급이 중단된 상태로, 신디케이션론을 제공한 국내 차관단은 현재까지 각각 수백억대 손실이 누적된 것으로 알려졌습니다.

 

부실화된 대출 담보 자산은 뉴욕 소재 ‘1551 브로드웨이 프로퍼티(The 1551 Broadway Property)’로 이 건물은 원래 1959년 문을 연 하워드 존슨 레스토랑이 있던 자리에 2009년 지어진 건물로 저층의 상가건물인데 미국 의류 브랜드인 어메리칸 이글의 플래그십 스토어가 위치해 있고 이 플래그십 스토어는 2만5000제곱피트 규모로 4개의 라운지와 데님 라이브러리를 갖추고 있으며 건물 외벽에는 대형 광고 스크린이 부착돼 있습니다. 

타임스퀘어 인근으로 위치는 나쁘지 않지만, 대출 이후 최근 수년 사이 자산 가치가 크게 하락하면서 담보권 처분이 어려운 처지가 됐는데 해당 건물 인근으로 부실화된 오피스 물건이 쏟아져 시장에서 원매자를 찾기도 쉽지 않은 상황인 것으로 알려졌습니다.

해당 건물에 들어간 이지스자산운용의 후순위 대출을 포함, 에쿼티 투자금까지 수천억대 자금 전액을 날릴 가능성이 높아졌습니다.

 

한 금융권 고위 관계자는 “선진국 물건이라 강조하더니 제대로 검증도 안 된 부실자산 끌어왔다”며 “알아보니 부동산 호황기에 몸값이 비쌌던 물건인데 지금 시장 상황 감안하면 기다려도 가치가 오를 가능성이 희박하다”고 지적해 유동성 장세에 자산버블이 낄데로 낀 물건을 후순위로 들어간 것입니다

미국시장이 금리인상으로 부동산시장도 주식시장도 유동성 장세에 낀 버블이 꺼지고 있는 과정이라 이전의 높은 부동산 가치를 다시 인정받기 어렵기 때문에 후순위로 들어간 국내 투자자들은 원금 전액을 날린 것으로 볼 수 있습니다

대체투자의 일환으로 이렇게 해외부동산에 투자된 자금이 상당한데 이번 같은 사례가 앞으로 계속 쏟아져 나올 수 있어 상당한 외화가 그냥 허공에 사라질 위험이 커 보입니다

미국 연준이 금리를 본격적으로 올리고 있어 앞으로 해외부동산펀드에서 부실화되는 펀드들이 속속 등장할 것이라는 불안감이 엄습하고 있습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/8gU0yxtpyG0