김태훈의 현명한투자자

https://youtu.be/eQxifhDHP-0

안녕하세요

2일 부동산 업계에서는 임대차3법 시행 2년이 도래하는 오는 8월 전세시장이 어떻게 움직일까 주목하고 있습니다.

임대차3법은 지난 2020년 7월31일 시행됐는데 세입자의 계약갱신청구권을 1회 보장하고 재계약 때는 인상률 5%를 상한으로 묶는 것을 골자로 하고 있는데 세입자들에게 추가 2년의 주거 안정을 보장받을 수 있게 해 안정적으로 4년을 살 수 있게 하자는 게 법의 취지였지만 문제는 그동안 치솟은 전셋값이 5%를 넘고 있어 집중인들이 전세가격을 더 받기 위해 기존 세입자를 어떻게해서든 내보낼 것으로 생각되기 때문입니다. 

KB국민은행 2월 통계에 따르면 서울 평균 아파트 전셋값은 6억7419만원을 기록했다. 강북권 평균 전셋값도 5억5692만원으로 큰 폭으로 오른 상황으로 저금리 기조에 시장내 과잉 유동성이 집값을 밀어올려 전세값도 함께 오른 측면이 있습니다.

문재인 정부 출범 전인 2017년 4월 4억2439만원이었던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)까지 약 3년 동안은 6709만원 올라 상승폭이 크지 않았는데 임대차법 시행 이후 1년 8개월 동안 무려 1억8271만원이 올라 코로나19팬데믹 상황에서 시장내 과잉 유동성을 공급한 것이 집값과 전세가격을 함께 밀어올려버려 서민들이 감당하기 버거운 수준이 되었습니다.

집주인들은 신규계약을 맺을 때 그동안 못 올린 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영해 신규 물건을 내놓을 가능성이 높다는 보도들이 많은데 오른 전세가격을 대출로 감당하지 못하는 세입자는 월세로 내몰리거나 외곽으로 밀려날 수 밖에 없다는 논리이지만 이미 시중 금리가 오르고 있고 과잉 유동성이 한국은행으로 빨려들어가고 있는 상황이라 집값 하락 조짐이 보이고 있는 상황에 전세가격을 올리기는 집주인도 어려운 상황이 발생할 가능성이 더 커 보입니다.

실제로 급등하는 매매·전세가격을 감당하지 못한 세입자들이 늘어나면서 서울에서 월세 거래 비중이 점점 늘어나고 있는데 집주인도 나중에 돌려줘야 하는 전세보다는 온전히 수익으로 남는 월세가 더 유리할 수 있기 때문에 원세계약이 증가하고 있는 추세로 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 체결된 아파트 전월세 전체 거래량 중 월세가 조금이라도 낀 계약이 42%로 사상 최고치를 기록했습니다.

기본적으로 보수언론에서는 광고주인 부동산투기꾼들의 이익을 대변하기 때문에 실제 경제현상을 팩트체크해 보도하기 보다는 부동산투기꾼들의 이익을 대변하는 희망사항들을 보도하곤 하는데 여기에 속으면 또 상투에 물리는 하우스푸어가 되고 마는 것입니다

윤석열 정부에서 부동산투기꾼들을 위해 양도세 중과 1년 유예를 준비하고 있어 매물이 증가할 가능성이 크고 점차 가격이 하향도리 가능성이 큰데 전세값도 함께 하락할 가능성이 커 집중인 입장에서는 함부로 전세가격을 올렸다가 세입자를 못 구할 수 있는 상황이 도래할 수 있습니다

한국은행은 추가적인 금리인상으로 미국 FRB의 금리인상에 대응할 수 밖에 없어 한동안 기준금리가 계속 오를 수 밖에 없고 이에 따라 시중자금도 한국은행으로 빨려들어갈 수 밖에 없습니다

1가구 2주택이나 일시적인 3주택을 보유한 사람들이 주택매각을 망설이는 동안 수십채, 수백체를 소유하고 있는 진짜 부동산투기꾼들은 이번 양도세 유예기간에 부동산 가격 상투에서 차익실현에 나설 가능성이 커 보입니다

부동산투기꾼들이 불로소득에 세금 한푼 안내고 투기수익을 거두는 동안 끝까지 망설이든 1가구 2주택이나 일시적인 3주택 소유자들이 집값하락과 전세가격 하락으로 부채에 대한 담보부족에 빠져 하우스푸어로 전락할 가능성이 있는 상황입니다

특히 너무 급하게 부동산투기꾼들이 내놓는 집을 산 실수요자들은 상투잡을 가능성이 큰데 그 동안 과잉 유동성이 많이 풀려 있던 것을 다시 흡수하면서 시중 금리가 상당히 오를 가능성이 크고 이에 따라 부채를 지고 집을 산 실수요자들은 진짜 하우스푸어로 빠져들 가능성이 커지고 있습니다

오는 5월 새 정부 출범과 함께 '임대차3법'이 민생현안 최대 쟁점으로 떠오를 가능성이 커지고 있는데 윤석열 정부는 문재인 정부 이전으로 돌리려는 움직임이라 시장흐름에 역행하는 정책을 내놓을 가능성이 크고 이에따른 시장 왜곡은 더 큰 위험을 만들 수 있다는 점에서 주의가 필요해 보입니다

결국 윤석열 정부의 집값 떠받치기 정책이 진짜 시장과 정책에 의해 만들어진 시장간의 왜곡을 키워 우리 국민경제에 더 큰 충격을 줄 가능성이 커 보입니다

기본적으로 윤석열 정부는 가난한 서민들보다는 부자들 편에 선 정부라 임대차3법을 폐지해 집주인들이 전세가격을 마음대로 올릴 수 있게 할 가능성이 크지만 이게 시장왜곡을 키우는 뇌관이 될 수 있고 부동산 시장에 큰 혼란을 가져올 가능성이 커 보입니다 

투기에 주의하시기 바랍니다

https://youtu.be/Cq_5GEvNL_0

안녕하세요

HDC현대산업개발은 지난해 6월 광주 동구 학동 철거건물 붕괴사고와 관련한 서울시의 8개월 영업정지 행정처분에 대해 가처분 신청을 하는 등 소송으로 맞대응하겠다고 밝혔지만 표정관리가 어려운 것 같습니다.

현대산업개발은 30일 "서울시의 행정처분에 대해 집행정지 가처분 신청 및 행정처분 취소 소송을 통해 대응하기로 이사회에서 결의했다"고 공시했지만 그렇게 하지 않으면 이사들은 배임혐의로 주주들에게 집단소송의 대상이 될 수 있기 때문에 면피성 소송을 벌이는 것 같습니다.

현산은 "영업정지 행정처분에 대한 집행정지 가처분 신청이 받아들여질 경우 행정처분 취소 소송의 판결 시까지 당사의 영업활동에 영향이 없다"고 설명해 소송으로 행정처분의 효력을 정지시키고 윤석열 정부가 출범할 때까지 버티다가 윤석열 정부에서 사면을 받는 수순을 밟으려는 것 같습니다.

아울러 "영업정지를 받더라도 행정처분을 받기 전 도급계약을 체결했거나 관련 법령에 따라 인허가 등을 받아 착공한 건설공사의 경우 계속 시공을 할 수 있다"고 덧붙 말이 영업정지지 아무 효력 없는 처벌임을 분명히 했습니다.

한편 서울시는 이날 학동 재개발 철거 현장 붕괴 사고로 인명사고가 발생한 것에 대해 건설산업기본법 제82조 등에 따라 원청사인 현산에 건산법상의 최고 징계인 8개월의 영업정지를 내렸는데 영업정지 기간은 다음달 18일부터 올해 12월 17일까지지만 소송 중에는 효력이 중단되고 시간을 끌다 윤석열 정부에서 사면을 받는 전략을 구사하는 것 같습니다

HDC현대산업개발이 무리한 공사로 희생된 사람 목숨이 지금까지 광주에서만 십여명인데 그 댓가가 겨우 아무 효력 없는 8개월 영업정지라면 처벌이라고 부를 수 없어 보입니다

기본적으로 사람 목숨보다 돈을 우선시하는 국민의힘 정부에서나 있을 수 있는 일 같습니다

애초에 국토교통부에서 할 수 있는 한 최대한 무거운 벌을 받게 하겠다고 큰소리쳤지만 징계효과가 거의 못 느껴지는 8개월 영업정지라는 솜방망이 처벌이라 그저 말잔치로 끝나는 것 같습니다

애초에 이런 중대재해에 대해서는 중앙관청이 처벌을 하는 것이 맞지 지자체에 맡기는 것은 결국 이런 솜방망이 처벌을 양산할 따름이라는 생각이 듭니다

윤석열 정부에서도 국민들 스스로가 "각자도생"으로 자신의 안전과 가족의 안전을 지킬 수 밖에 없어 보입니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/JOlBiwduWVs

안녕하세요

완성차 업계의 강자 현대차가 중고차 시장 진출을 공식화했습니다

기존 중고차 업계가 영세한 자영업자 중심으로 각종 문제점을 노출해 왔는데 허위매물과 가짜매물 등으로 이를 보고 찾아온 개인 중고차 인수자들에게 침수차와 사고차를 고가에 강매하여 나중에 속은 것이 억울해 극단적인 선택을 한 피해자도 발생하기까지 했습니다

현대차는 중고차 시장 진출하면서 자체 가이드라인을 만들어 시장점유율을 제한하기로 했는데 5년 10만km를 기준으로 현대차 브랜드만 취급하겠다고 해서 중고차 시장점유율이 일정수준을 넘지 않게 할 예정입니다

일종의 중고차 시장업자들과 상생할 수 있는 방안으로 스스로 가이드라인을 친 것인데 중고차 업계는 여전히 반발이 심한 모습입니다

현대차가 중고차 시장에 뛰어든 이유는 해외브랜드가 중고차 가격을 신차 판매 때부터 반값으로 인정해 주면서 영업을 하고 있어 현대차 딜러와 영업사원들이 고가 대형차량에서 해외브랜드에게 시장 점유율을 많이 빼앗겼기 때문입니다

해외브랜드들이 중고차 가격을 신차 판매 때부터 차감하여 신차를 판매할 경우 기존 현대차와 가격차이가 없기 때문에 젊은층일수록 해외브랜드를 선택하는 경향이 강해지고 이런 추세는 결국 신차 판매에서 점점 더 해외브랜드가 차지하는 비중을 늘려가고 있기 때문입니다

현대차가 자차 모델에 한해 중고차 판매를 하겠다고 나선 것은 중고차 가격을 유지시키고 신차판매를 촉진하기 위한 조치인데 젊은층이 해외브랜드로 넘어가는 비중이 늘어나면서 국내 시장점유율의 미래를 예측하기 점점 더 어려워졌기 때문입니다

기존 중고차 업계는 양질의 중고차들이 대기업인 현대차가 쓸어갈 경우 나머지 중고차 업자들은 제값을 박기 어려워 진다고 보기 때문인데 아무래도 대기업보다 중소기업이나 자영업자들의 신뢰도가 낮기 때문일 겁니다

현대차가 재벌대기업이 문어발 확장을 통해 중고차 시장을 넘본다는 비난을 무릎쓰고 중고차 시장에 진출하는 것은 젊은층 고객을 빼앗기지 않으려는 이유이기도 합니다

지금같은 신차 판매방식이 조금 더 길어질 경우 현대차는 미래고객들을 해외브랜드에 다 빼앗기게 되어있어 지금의 독과점 시장 체제가 무너질 수 밖에 없습니다

현대차로써도 물러설 수 없는 상황이라 중소벤처기업부가 중고차시장을 생계형 적합업종으로 선택할 수는 없을 겁니다

현대차의 중고차 시장 진출은 보다 투명한 거래관행을 만들고 중고차 시장거래 수준을 높여줄 수 있는 호기로 보여 재벌대기업의 문어발 확장이라고 비난만 할 수 없어 보입니다

아울러 친기업 정책을 들고 나왔던 이명박 정부를 계승하는 윤석열 정부에서 재벌대기업의 요구를 중소상공인 보호라는 명분으로 무시하지는 않을 것 같습니다

투자에 참고하세요