임대차3법 시행 2년 도래 윤석열 정부 부동산투기정책에 시장 왜곡 우려

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안녕하세요

2일 부동산 업계에서는 임대차3법 시행 2년이 도래하는 오는 8월 전세시장이 어떻게 움직일까 주목하고 있습니다.

임대차3법은 지난 2020년 7월31일 시행됐는데 세입자의 계약갱신청구권을 1회 보장하고 재계약 때는 인상률 5%를 상한으로 묶는 것을 골자로 하고 있는데 세입자들에게 추가 2년의 주거 안정을 보장받을 수 있게 해 안정적으로 4년을 살 수 있게 하자는 게 법의 취지였지만 문제는 그동안 치솟은 전셋값이 5%를 넘고 있어 집중인들이 전세가격을 더 받기 위해 기존 세입자를 어떻게해서든 내보낼 것으로 생각되기 때문입니다. 

KB국민은행 2월 통계에 따르면 서울 평균 아파트 전셋값은 6억7419만원을 기록했다. 강북권 평균 전셋값도 5억5692만원으로 큰 폭으로 오른 상황으로 저금리 기조에 시장내 과잉 유동성이 집값을 밀어올려 전세값도 함께 오른 측면이 있습니다.

문재인 정부 출범 전인 2017년 4월 4억2439만원이었던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)까지 약 3년 동안은 6709만원 올라 상승폭이 크지 않았는데 임대차법 시행 이후 1년 8개월 동안 무려 1억8271만원이 올라 코로나19팬데믹 상황에서 시장내 과잉 유동성을 공급한 것이 집값과 전세가격을 함께 밀어올려버려 서민들이 감당하기 버거운 수준이 되었습니다.

 

집주인들은 신규계약을 맺을 때 그동안 못 올린 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영해 신규 물건을 내놓을 가능성이 높다는 보도들이 많은데 오른 전세가격을 대출로 감당하지 못하는 세입자는 월세로 내몰리거나 외곽으로 밀려날 수 밖에 없다는 논리이지만 이미 시중 금리가 오르고 있고 과잉 유동성이 한국은행으로 빨려들어가고 있는 상황이라 집값 하락 조짐이 보이고 있는 상황에 전세가격을 올리기는 집주인도 어려운 상황이 발생할 가능성이 더 커 보입니다.

실제로 급등하는 매매·전세가격을 감당하지 못한 세입자들이 늘어나면서 서울에서 월세 거래 비중이 점점 늘어나고 있는데 집주인도 나중에 돌려줘야 하는 전세보다는 온전히 수익으로 남는 월세가 더 유리할 수 있기 때문에 원세계약이 증가하고 있는 추세로 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 체결된 아파트 전월세 전체 거래량 중 월세가 조금이라도 낀 계약이 42%로 사상 최고치를 기록했습니다.

 

기본적으로 보수언론에서는 광고주인 부동산투기꾼들의 이익을 대변하기 때문에 실제 경제현상을 팩트체크해 보도하기 보다는 부동산투기꾼들의 이익을 대변하는 희망사항들을 보도하곤 하는데 여기에 속으면 또 상투에 물리는 하우스푸어가 되고 마는 것입니다

 

윤석열 정부에서 부동산투기꾼들을 위해 양도세 중과 1년 유예를 준비하고 있어 매물이 증가할 가능성이 크고 점차 가격이 하향도리 가능성이 큰데 전세값도 함께 하락할 가능성이 커 집중인 입장에서는 함부로 전세가격을 올렸다가 세입자를 못 구할 수 있는 상황이 도래할 수 있습니다

 

한국은행은 추가적인 금리인상으로 미국 FRB의 금리인상에 대응할 수 밖에 없어 한동안 기준금리가 계속 오를 수 밖에 없고 이에 따라 시중자금도 한국은행으로 빨려들어갈 수 밖에 없습니다

 

1가구 2주택이나 일시적인 3주택을 보유한 사람들이 주택매각을 망설이는 동안 수십채, 수백체를 소유하고 있는 진짜 부동산투기꾼들은 이번 양도세 유예기간에 부동산 가격 상투에서 차익실현에 나설 가능성이 커 보입니다

 

부동산투기꾼들이 불로소득에 세금 한푼 안내고 투기수익을 거두는 동안 끝까지 망설이든 1가구 2주택이나 일시적인 3주택 소유자들이 집값하락과 전세가격 하락으로 부채에 대한 담보부족에 빠져 하우스푸어로 전락할 가능성이 있는 상황입니다

 

특히 너무 급하게 부동산투기꾼들이 내놓는 집을 산 실수요자들은 상투잡을 가능성이 큰데 그 동안 과잉 유동성이 많이 풀려 있던 것을 다시 흡수하면서 시중 금리가 상당히 오를 가능성이 크고 이에 따라 부채를 지고 집을 산 실수요자들은 진짜 하우스푸어로 빠져들 가능성이 커지고 있습니다

오는 5월 새 정부 출범과 함께 '임대차3법'이 민생현안 최대 쟁점으로 떠오를 가능성이 커지고 있는데 윤석열 정부는 문재인 정부 이전으로 돌리려는 움직임이라 시장흐름에 역행하는 정책을 내놓을 가능성이 크고 이에따른 시장 왜곡은 더 큰 위험을 만들 수 있다는 점에서 주의가 필요해 보입니다

 

결국 윤석열 정부의 집값 떠받치기 정책이 진짜 시장과 정책에 의해 만들어진 시장간의 왜곡을 키워 우리 국민경제에 더 큰 충격을 줄 가능성이 커 보입니다

 

기본적으로 윤석열 정부는 가난한 서민들보다는 부자들 편에 선 정부라 임대차3법을 폐지해 집주인들이 전세가격을 마음대로 올릴 수 있게 할 가능성이 크지만 이게 시장왜곡을 키우는 뇌관이 될 수 있고 부동산 시장에 큰 혼란을 가져올 가능성이 커 보입니다 

 

투기에 주의하시기 바랍니다