서울지역에서 아파트를 팔겠다는 사람의 비중이 지난주보다 더 늘어난 것으로 나타났는데 정부의 강도 높은 대출 규제와 금리 인상, 종합부동산세 과세 등의 영향으로 시장 내 부동산 피크를 실감한 스마트머니들이 부동산 시장에서 발을 빼기 시작하는 모습입니다
한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 98.6을 기록하며 지난주(99.6)에 이어 2주 연속 기준선인 100을 밑돌아 매수자가 줄어드는 모습을 보이고 있습니다
서울 아파트 매매수급지수는 지난주 7개월여 만에 처음으로 지수 100 이하로 내려온 데 이어 이번주 1.0포인트(p) 더 낮아지며 98대로 떨어졌는데 수급 지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 기준선인 100을 기준으로 `0`에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, `200`에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다.
매매수급 지수가 100 미만이라는 것은 `살 사람`보다 `팔 사람`이 많은 상황으로, 최근 금융당국의 강력한 대출 규제와 금리 인상 속에 부동산 가격이 오르기 보다는 떨어질 것이라는 기대 매수 심리가 반영되고 있는 모습입니다.
지난주에 이어 도심권(용산·종로·중구, 100.7)을 제외한 4개 권역의 지수가 추가 하락했는데 강남4구가 있는 동남권(강남·서초·송파·강동구)은 지난주 99.5에서 98.2로, 서남권(양천·강서·구로·영등포·동작·관악구)은 99.7에서 98.2로 각각 내려왔습니다.
또 성동·광진·노원·도봉·강북 등 8개 구가 포함된 동북권은 지난주 99.4에서 이번주 99.3으로 소폭 하락했고 서북권(은평·서대문·마포구)은 서울에서 가장 낮은 97.4를 기록하며 4주 연속 기준선을 밑돌았습니다.
전문가들은 25일 한국은행의 기준금리 인상으로 일명 `영끌`(영혼까지 끌어모음), `빚투`(대출로 투자) 수요의 이자 부담이 커짐에 따라 당분간 매수심리가 더욱 위축될 것으로 내다봤는데 언론에서 명품가발 마케팅에나 사용되는 오늘이 가장 싼 부동산이라는 보도를 쏟아내며 영끌과 빚투를 부추기던 때와 확연히 바뀐 보도행태를 보이고 있습니다.
경기도 아파트 매매수급 지수도 100.1을 기록해 기준선에 가까워졌는데 이로 인해 수도권 전체 아파트 수급지수는 지난주(100.6)보다 0.6포인트 떨어지며 기준선(100.0)까지 내려왔습니다.
부산 아파트 시장도 이번주 들어 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 많아졌는데 이번주 부산 아파트 매매수급 지수는 99.1로, 올해 4월 19일(99.8) 이후 7개월여 만에 처음으로 100 이하로 떨어졌습니다.
입주물량 증가로 아파트값이 2주 연속 하락한 대구시(89.6)는 이번주에 매매수급 지수가 90 이하로 내려왔고, 울산(98.2)과 세종(94.2)도 살 사람보다 팔 사람이 더 많았습니다
한국은행의 기준금리 인상이 시중은행의 대출금리를 자극하고 있고 이는 스마트머니들에게 확실한 매도신호를 주고 있는 모습입니다
지난 8월 한국은행의 선제적 금리인상에 이미 부동산투기꾼들을 급매물로 고가에 매물을 처분하고 있는데 이런 스마트머니들이 부동산투기시장에 많이 들어와 있기 때문에 금리에 가장 민감하게 반응하고 있는 모습입니다
문제는 영끌과 빚투로 자기 능력을 넘어서는 대출을 받아 부동산에 투자한 개인들로 부동산 가격이 오를 때는 문제가 없지만 가격이 내릴 경우 부동산담보대출의 담보여력 보강을 위해 추가자금을 집어넣던지 부동산을 매각해야 하는 문제가 있습니다
한국은행이 금리인상에 나서면서 시장에 확실히 유동성버블을 용납하지 않겠다는 의지를 보여준 것이고 내년에도 금리인상 기조가 이어질 것이라고 강조하고 있어 영끌과 빚투 투자자들은 더 많은 부담을 지며 자산보유를 할 수 밖에 없게 된 상황입니다
이럴 때는 하루라도 빨리 파는 것이 영끌과 빚투 투자자에게 이익일 수 밖에 없는 것으로 이제 저금리 시기는 끝이 났다는 현실을 자각해야 합니다
유동성잔치는 이미 끝났고 숙취에 아직 깨어나지 못한 투자자들이 흥청망청 파티의 끝을 향해 가고 있는 것입니다
지난달 반대매매 비중이 3년래 최대치를 기록한 것으로 나타났는데 금융투자협회가 집계치를 제공하는 3년 동안의 수치상으론 역대 최대치입니다.
증시 하락 국면이 이어지면서 '빚투(담보투자)'에 나선 투자자들의 반대 매매가 집중된 것으로 보이는데 향후 증시 약세 국면이 이어지면 추가로 반대매매가 더욱 늘어날 것으로 예상되는 점도 국내 증시에 발목을 잡는 요인으로 작용할 것 같습니다.
6일 금융투자협회에 따르면 지난달 위탁매매미수금 대비 반대매매 비중은 11.9%로 집계됐는데 지난 8월 4.9%에 그쳤던 반대매매 비중이 두배 넘게 급증한 것입니다.
미수금 대비 반대매매가 10%가 넘은 시점은 2019년 9월(10.1%)을 제외하고 처음인데 지난해 코로나 여파로 증시가 급락했던 3월, 4월의 반대매매 비중도 각각 3.4%, 7.8%에 불과했던 것과 비교하면 반대매매 증가가 현재 불안한 증시 환경에서 추가적인 증시 하락의 불쏘시개 역할을 하는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.
투자자예탁금의 증가 추세도 꺽인 것으로 나타났는데 지난 8월 69조5952억원으로 사상 최고치의 투자자 예탁금이 지난달에는 68조3463억원으로 증가 추세가 꺽였고 증시 환경이 악화되면서 레버리지 매매에 나선 투자자의 반대 매매 증가가 투자자 손실로 이어지면서 투자자 예탁금이 줄어든 것으로 파악됩니다.
이는 한국은행의 금리인상이 증시에 영향을 주기 시작한 것으로 볼 수 있는데 시장 내 유동성이 빠져 나가기 시작했다는 징후이기도 합니다
여전히 높은 수준의 신용거래융자도 향후 증시 환경이 악화되는 상황에서 추가적인 반대 매매 증가를 걱정하게 하는 요소로 신용거래융자 잔고는 지난 8월 24조9205억원으로 사상 최고치를 찍은 이후 지난달에도 24조8393억원으로 25조원턱밑에 가 있는 상황입니다.
지난해 코로나 여파로 증시가 급락했던 3월 6조5782억원에 그쳤던 신용거래융자 잔고는 지속적으로 증가해 올해 1월 20조원을 넘어선 이후 상승 추세를 유지 중인데 다만 최근 주식 시장의 조정 국면과 금융당국의 고강도 대출 규제로 가파른 증가 추세는 꺽인 상황입니다
코스피 지수는 지난해 3월 코로나 여파로 급락한 이후 상승세로 돌아섰지만 이후 꾸준히 상승하던 증시가 지난 3분기에는 분기 기준으로 처음으로 6.9% 하락해 분기 기준 내림세를 기록했는데 지난 3분기 외국인과 기관의 대량 매도가 이어진 상황에서 개인투자자는 증거금율 20%대 종목인 대형주를 집중적으로 사들인 것으로 나타나면서 주가 하락에 따른 반대 매매 증가가 우려되는데 외국인과 기관투자자의 차익실현을 개인투자자들이 도와준 꼴입니다.
지난 3분기 개인은 삼성전자를 8조9239억원, SK하이닉스를 2조5580억원 가량 집중 매수했고 뒤이어 현대차 1조4324억원, 카카오 1조3634억원, 엔씨소프트 1조517억원 등이 1조원 이상 개인이 순매수한 상위 종목으로 나타났습니다.
3분기 중 해당기업의 주가는 모두 하락했는데 삼성전자가 7.9% 하락했고, SK하이닉스는 19.22%, 현대차 16.14%, 카카오 28.05%, 엔씨소프트는 26.64% 내린 것으로 나타났습니다.
박소연 신영증권 연구원은 "증시 하락의 결과물로 반대매매 비중이 높아지고 있는 것으로 판단된다"면서 "증시 하락의 속도가 빨라지면 반대 매매는 더욱 늘어날 수 있다"고 주장했습니다.
한편 위탁매매미수금 거래는 일정 수준의 증거금으로 주식을 매수하는 거래를 말하는데 예컨대 증거금율 20%의 종목이 주당 10만원이라고 가정하면 해당 주식을 매수할 때 신용거래를 진행하면 총 50만원 어치의 주식을 매수할 수 있는데 10만원은 자기 보유 현금 매수이고, 나머지 40만원은 대출로 인한 매수로 생각하면 되는데 여기에 높은 이자를 부담하고 돈을 사용하는 것으로 그 이상 수익이 나야하는데 주가가 떨어져 증거금 20%를 위협할 경우 증권사는 반대매매를 통해 대출금을 회수하고 원금손실과 이자손해를 미수금 거래를 한 개인투자자가 뒤집어 쓰게 되는 것입니다
해당 종목이 주가 하락을 거듭해 신용보증금률 이하로 주식 가치가 떨어지면 증권사는 보증금률을 맞춰줄 것으로 요청하고, 해당 계좌에 현금 유입이 없을 경우 반대매매를 진행하는데 미수 거래의 경우 특정 주식을 매수한 이후 3거래일까지 담보비율을 맞추지 못하면 증권사에서 주식을 강제로 하한가에 매도 주문을 넣는데 대개 보유 주식 평가금액이 신용공여 잔고의 140% 이하로 떨어질 때 발생하며, 신용거래의 경우 1~5개월이 상환 기한으로 적용되어 미수금거래보다는 기간 여유가 있는 편입니다.
결국 증권사가 손해 보지 않겠다고 증거금을 추가로 요구하거나 반대매매를 통해 손실을 확정시키는 것으로 투자자들이 주식담보로 돈을 쉽게 빌리기 때문에 발생하는 문제이기도 합니다
미수금 거래에서 발생하는 반대매매는 주가가 급변하는 경우에 나타나기 때문에 자주 있는 일은 아니지만 신용거래에서 발생하는 반대매매는 손실액도 클 수 있어 깡통계좌가 속출하는 이유가 되기도 합니다
증시가 상승추세를 끝내고 하락추세로 돌아설 때 항상 발생하는 위험인기는 한데 이번에는 애초에 원금 자체가 빚으로 시작했다는 점에서 더 큰 위험으로 간주되고 있고 20대와 30대같은 젊은층에서 빚투가 많았다는 점에서 자포자기한 젊은층이 각종 범죄의 길로 내몰릴 수 있어 사회문제화 될 수 있어 보입니다
올 상반기 증권사들이 지난해보다 두 배가 넘는 ‘빚투(빚내서 투자) 이자’를 벌어들인 것으로 나타났고 더욱이 한국은행 기준금리 인상으로 개인투자자의 빚투 이자 부담이 커질 것으로 예상되기 때문에 깡통계좌 위험성도 높아진 상황입니다.
8월 29일 금융투자협회에 따르면 28개 국내 증권사가 올해 상반기 개인의 신용거래융자를 통해 얻은 이자수익은 총 8524억원으로 집계됐는데 이는 지난해 상반기인 3640억원보다 2.34배 많은 규모로 신용융자거래는 개인이 증권사로부터 주식매수 자금을 빌려 거래하는 것으로, 증권사들은 빌려준 대금에 대한 이자를 받아 수익을 발생시키는 것입니다
올해 상반기 이자수익은 이미 지난해 연간 이자수익(9970억원)의 85.5% 수준으로 반기 기준으로 역대 가장 많았는데 기존 최대 기록이었던 지난해 하반기(6330억)의 1.5배입니다.
증권사 이자수익은 개인투자자의 ‘빚투’가 크게 늘면서 함께 증가했는데 지난 1월 초 19조3522억원이었던 신용거래융자 잔고는 지난 6월 말에는 23조8494억원으로 늘었고 4조5000억원가량이 증가한 셈인데 이에 상반기 신용거래융자 1일 평균 잔고도 22조2367억원으로, 지난해 1∼6월 평균인 9조7204억원의 두 배를 넘어섰습니다.
지난해 상반기에는 코스닥시장(하루 평균 5조292억원)이 유가증권시장(4조5111억원)보다 신용거래가 많았으나, 올해에는 유가증권시장(12조169억원)이 코스닥시장(10조1297억원)을 앞질렀는데 코스피지수가 사상 처음 3300대까지 오르면서 코스닥지수보다 큰 폭으로 상승한 데 따른 것으로 보입니다.
대부분 증권사의 신용거래 평균 이자수익률이 7%로, 고금리도 이자수익 증가에 한몫했는데 신용거래에 따른 금리는 증권사마다, 기간마다 다른데 융자 기간이 7일 이내라면 증권사별로 가장 낮은 3.9%∼7.5%가 적용되고 융자 기간이 길어질수록 금리는 높아지는데 180일을 초과하면 가장 높은 5.8%∼9.9%가 됩니다.
최대 약 10%에 육박하는 이자율로, 기준금리가 1%도 안되는 ‘저금리 시대’에 지나치게 높은 게 아니냐는 지적도 있고 이와 관련 증권업계에서는 융자 기간이 7일 이내가 대부분이어서 상대적으로 낮은 금리(3.9%∼7.5%)가 적용되고, 10% 가까이 이자율을 적용받는 개인은 극소수에 불과하다고 설명했습니다.
지난해 1년간 개인투자자의 평균 신용거래융자 잔고는 13조1464억원으로, 증권사가 벌어들인 이자수익은 9970억원이었고 평균 이자율이 7.58%인 셈인데 올해 상반기에는 평균 잔고(22조2367억원) 대비 이자수익(8524억원) 비율은 3.83%로, 1년 단위로 환산하면 7.66%였습니다.
여기에는 연체에 따른 높은 비용도 포함되긴 하지만, 사실상 평균 7% 중후반대 금리가 적용되는 셈인데 7일 이내의 초단기 금리보다 높은 수준으로 이는 2% 후반에서 3% 중반(신용 1∼2등급)에 이르는 은행권의 마이너스통장 대출 금리의 최대 3배에 달하고, 고신용자에게 최저 4%대를 적용하는 카드사의 카드론 금리보다도 크게 높은 수준인데 다만 증권사는 신용거래를 위해 일정한 금리를 내고 자금을 조달하는 것이기 때문에 수신 기능이 있는 은행 대출과 비교하는 것은 무리가 있습니다.
하지만 주식을 담보로 잡고 빌려주는 돈인데 이자율이 지나치게 높아 보이는 것은 어쩔 수 없나 봅니다
문제는 한국은행이 기준금리를 높이면서 증권사의 조달금리도 올라가 결국 부실비율을 높일 수 있다는 우려가 나오고 있는데 일명 깡통계좌가 주가조정 시 급증할 수 있다는 우려가 나오는 대목입니다
개인투자자들의 빚투가 늘어난 것이 주식시장이 호황이라 돈을 빌려 주식에 투자해도 수익이 날 수 있다는 믿음이 있었기 때문인데 한국은행이 금리인상에 나서면서 시장내 유동성이 빠져 나갈 수 있어 유동성장세는 끝나고 있다는 느낌입니다
수출기업들의 수출대금이 국내로 급속도로 유입되면서 한국은행이 빨아들인 유동성을 메꿔주지 않으면 확실히 유동성 장세는 조만간 끝날 것이 확실해 보이기 때문에 증권사에 주식담보대출을 사용하고 있다면 이를 빨리 상환하는 것이 유리할 수 있습니다
아울러 한국은행이 추가 금리인상을 예고한 상황이라 외국인투자자와 기관투자자들은 유동성장세가 끝나간다는데 맞춰 포트폴리오 조정을 하고 있기 때문에 빚투에 뛰어든 개인투자자들의 반대매매가 늘어날 가능성이 커지고 있습니다
코스피가 최근 3200선에서 횡보하고 있지만 이모씨와 같은 개인투자자의 ‘빚투(빚내서 투자)’ 열기는 사그라지지 않고 있는데 증권사에서 돈을 빌려 주식을 사는 신용거래 융자 잔고가 역대 최대치인 24조원을 넘어섰습니다.
27일 금융투자협회에 따르면 지난 23일 기준 신용융자 잔액은 24조6483억원으로 역대 최대 규모인데 개미(개인투자자)의 투자 열풍에 빚 증가 속도는 빨라지고 있고 신용융자 잔액이 20조원을 밑돌던 연초와 비교하면 27%(5조2960억원)나 늘어난 규모입니다.
증권사는 잇달아 대출(신용공여)을 중단하고 있는데 증권사는 자기자본의 100%까지 돈을 빌려줄 수 있지만, 급증한 빚투 수요에 돈을 빌려줄 여력(여신 한도)이 바닥났기 때문으로 NH투자증권은 지난 16일부터 신용거래융자 신규 매수 서비스와 증권담보융자를 일시적으로 막았고 미래에셋증권도 지난 22일부터 신용융자를 비롯해 증권담보융자 서비스를 중단했습니다.
개미들의 ‘빚투’ 열기를 전문가들은 우려하고 있는데 신용융자 거래는 주가 상승을 예상한 투자 방식이지만 코스피 등이 횡보하는 데다 최근 증시의 변동성이 커지고 있는 만큼 오히려 손실을 볼 가능성이 커졌기 때문입니다.
황세운 자본시장연구원 선임연구위원은 “세계적인 인플레이션(물가 상승) 공포 속에 델타 변이 바이러스가 경제 불확실성을 키우고 있다”며 “변동성이 커지면 빚투족은 큰 손실을 볼 수 있다”고 지적했습니다.
한대훈 SK증권 연구위원도 “현재 지수는 그동안 급격히 오른 부담감과 미국 연방준비제도(Fed)의 테이퍼링(자산매입 축소) 가능성 등 각종 대외 변수가 맞물려 당분간 급격히 오르긴 힘들 것”이라며 “(이런) 횡보장에서는 빚투족의 기대만큼 높은 수익을 거두기는 어렵다”고 설명했습니다.
더 걱정스러운 부분은 빚투족의 상당수가 내년 대선을 앞두고 들썩이는 ‘정치 테마주’로 몰리는 데 있는데 테마주는 기업의 펀더멘털(기초체력)과 무관하게, 확인되지 않는 풍문에 따라 주가가 롤러코스터를 타기 때문에 급등 뒤 급락이 뒤따르는 경우가 많습니다.
대신증권에 따르면 지난 23일 기준 코스피 시장에서 신용융자가 가장 많은(신용융자 잔고 비율) 상위 10개 종목 중 절반이 소위 정치인 관련 테마주였습니다.
신용융자 잔고 비율이 9.97%로 10%에 이르는 한솔홈데코는 증권가에서 탄소배출권 수혜주인 동시에, 이재명 경기도지사 관련주로 언급되는데 이 지사가 평소 주장하는 기본주택공급 확대의 이득을 볼 거라는 관측 때문으로 이재명 지사의 대선공약에 수혜를 볼 것이라는 기대감이 주가를 밀어올린 것으로 평가됩니다.
안철수 국민의당 대표 관련주로 불리는 까뮤이앤씨(10.54%)와 콤텍시스템(10.18%), 써니전자(9.6%) 등 세 종목도 신용융자 잔고 비율 상위권에 이름을 올렸는데 문제는 정치 테마주 중 대부분은 해당 정치인과 직접적인 관련이 없다는 것으로 주로 경영진이 대선후보와 인연, 지연, 학연 등으로 묶이면서 수혜를 볼 것이라는 막연한 기대감이 묻지마 매수를 유입시킨 것입니다.
빚투족은 주가가 하락할 때 반대매매 직격탄을 맞을 수 있는데 반대매매란 주가가 급격히 내려갈 때 투자자가 추가 증거금을 납입하지 못하면 증권사들이 강제로 주식을 팔아 대출 회수에 나서는 것을 말합니다.
황세운 연구위원은 “돈을 빌려 실체가 없는 테마주에 투자하는 건 상당한 위험한 투자”라며 “주가 급락이 지속하면 주식을 모두 팔아도 빌린 돈을 못 갚는 깡통계좌가 될 수 있다”고 경고했습니다.
서상영 미래에셋증권 연구원도 “테마주는 주가가 급등락하는 경향이 있는 만큼, 빚을 내서 투자했다가 원금(증거금) 대부분을 잃을 수 있다”고 말했습니다.
지금 전문가라는 사람들이 경고를 하고 있는 것은 이미 정치테마주들이 오를데로 올랐다는 인식이 있기 때문인데 아직 대선후보도 정해지지 않았고 대선공약도 당연히 아직 없는 상황에서 막연히 대선후보로 나설 사람들과 상장사 임원과의 인연, 지연, 학연 등으로 관계를 묶어 묻지마 매수를 하는 것은 분명 문제가 있어 보입니다
앞에서도 여러번 정치인 테마주에 대해 설명한 적이 있는데 이런 정치 테마주의 근거가 되는 인연, 지연, 학연 등으로 어떤 수혜를 보는 것 자체가 공직자이해충돌방지법에 저촉되는 권력형 부정부패 사안이 될 수 있어 수혜가 될 수 없습니다
다만 대선후보자의 대선공약에 나오는 사안들은 향후 그가 대통령이 된다면 정부 예산으로 지원되는 사업이 되기 때문에 수혜를 볼수는 있을 겁니다
정치인 테마주도 초기에는 인연, 지연, 학연과 같은 막연한 관련성으로 주가가 움직이지만 대선후보가 결정되면 정책수혜주로 바턴이 넘어가게되어 있습니다
지금 증권사들이 주식담보대출과 주식대차거래를 중단하는 것은 자체 리스크관리이면서 실제로 주가리스크가 발생하고 있기 때문일 겁니다
증권사는 빚을 갚아줄 개인투자자가 있다면 대출을 안 해 줄 이유가 없는데 이제는 대출을 받을 개인투자자들의 책임여력을 넘기는 상황까지 주가버블이 발생해 있다고 볼 수 있는 것입니다
정치인 테마주는 하루 변동폭이 30%에 달할 정도로 급등락을 보여주고 있어 빨리 치고 빠지려는 투기적인 투자자들이 몰리는 것으로 시장여건과 상관없이 막연한 기대감으로 움직이는 종목 특성을 반영하고 있는 것입니다
한국은행이 기준금리 인상을 예고한 상황에서 증권사들의 주식담보대출금리와 주식대차거리금리도 인상될 가능성이 큰데 시장 전반에 유동성이 빠져나가면서 현 주가를 버티기는 쉽지 않아 보입니다
주가에 낀 버블이 빠져나가면서 주가가 무너지면 주식담보대출과 주식대차거래에서 증권사들의 손실이 급증할 수 있기 때문에 증권사들도 리스크 관리에 들어가는 모습입니다
