키움증권 500억원대 용산 브릿지론 디폴트 부동산PF 위기 고조 중국 걱정할 때가 아니다

https://youtu.be/Pv8XuoaZJU4?si=JdAWDHLCbiIVzw0C 

안녕하세요

브리지론은 부동산 프로젝트금융(PF)의 첫 단계로 땅을 매입하기 위한 고금리 단기 대출상품인데 부동산PF위기로 지난해 말 이후 상당수 브리지론이  3개월, 6개월씩 가까스로 만기 연장을 해왔던 터라 올 하반기 잠재 부실이 줄줄이 디폴트가 터지는 것이 아닌가 우려되고 있습니다

 

서울 용산구 이태원동에서 업무·상업시설 건축 사업을 위해 키움증권을 금융주관사로 끼고 시행사 스타로드자산운용이 빌린 브리지론이 디폴트 처리됐는데 해당 개발 건은 서울 용산구 이태원동 124-3, 124-4(2개 필지)로 지하 4층~지상 4층에 걸쳐 업무시설 4개층, 근린생활시설 3개층을 건축할 예정이었습니다.

 

브리지론은 선순위 427억원, 중순위 70억원, 후순위 15억원 등으로 총 512억원 규모가 디폴트 된 것입니다.

 

시행사가 브리지론 조달을 위해 설립한 특수목적법인(스타로드이태원SPC)에 원리금을 상환하면 이 SPC는 3개 트렌치의 대출 채권 투자자에게 약속한 원금과 이자를 지급하는 일반적인 구조 상품이었습니다.

 

1차 만기였던 올 5월 말까지 본PF가 집행되지 않자 2개월 만기 연장 과정에서 투자자 사이에서 잡음이 불거졌고 결국 7월 말로 디폴트 처리됐는데 고금리 상황에서 원자재 가격이 천정부지로 오른 데다 이태원 핼러윈 압사 참사로 개발이익 불확실성이 커지자 1군 건설사 대부분이 책임준공을 거부한 것으로 알려졌습니다.

 

부동산 PF의 골자는 시행사가 땅을 사고(브리지론) 시공사가 건물을 지어(본PF) 판매(분양)하는 구조인데 이때 땅을 사기 위해 조달하는 대출이 브리지론입니다.

 

예를 들어, 땅을 매입하는 데 100만원이 필요하다면 시행사 자금을 10%(10만원) 정도 넣고 나머지 90%(90만원)를 저축은행이나 증권사 등 제2금융권에서 최소 10% 이상 고금리를 주고 차입하는데 땅을 확보한 뒤 관할 관청에 ‘여기에 주상복합 또는 아파트를 지어 분양하겠다’며 건축 인허가를 신청하고 이때 주요 건설사의 책임준공 확약과 함께 인허가를 받으면 본PF로 전환되며 공사비용을 조달(파이낸싱)할 수 있습니다.

 

즉, 공사비용이 100만원 든다면 본PF에서 200만원을 빌린 뒤 땅 사려고 빌린 90만원(브리지론)을 갚고 나머지 돈 110만원 정도를 공사비로 쓰는 구조입니다.

 

키움증권은 고금리와 이태원참사로 용산지역 내 부동산개발이 주춤하는 상황에서 본PF가 시공사의 책임시공 확약 거부로 실패하면서 브리지론 전체가 기한이익을 상실하게 된 것입니다

 

여기서 문제는 디폴트된 브리지론의 중순위대출채권이 모 증권사를 통해 리테일 전문투자자들에게 팔려나갔다는 것으로 이들의 메자닌채권도 모두 디폴트 될 것으로 보입니다

 

리테일 전문투자자들이라고 하지만 복잡한 부동산PF 구조를 제대로 설명듣고 투자결정을 했는지 문제가 될 수 있는데 원리금 모두를 날려먹게 생겼기 때문입니다

 

브리지론 주관사인 키움증권과 중순위 채권을 셀다운한 모증권사는 개인 투자자들과 분쟁도 벌이고 있는데 “만기 연장 과정에서 선순위 투자자만 금리 상향 조정이 이뤄지고 중순위와 후순위는 금리 조정에 관한 의사 결정 과정에서 배제됐다”는 게 투자자들 주장으로 대체투자업계 관계자는 “통상 금리 조정이 있을 경우 3개 트렌치 투자자 모두 상향하는 것이 거래 관행”이라며 “선순위만 금리를 올려준 것은 선뜻 납득하기 어려운 일”이라고 비판했습니다.

 

전문투자자라고 하지만 정보의 비대칭성이 존재하는 상황에서 셀다운 방식으로 팔려나간 부동산PF는 기관투자자들이 위험을 개인에게 떠 넘긴 부도덕한 행위라는 비난도 나오고 있습니다

 

지난 해 김진태 강원도지사의 중도개발공사 지급보증채 보증거부로 발생한 채권시장 위기와 혼란은 100조원대 채권시장안정자금을 쏟아부어 어찌어찌 막아낸 모습니지만 이후 부동산PF 시장의 위기는 부동산침체와 맞물려 위기를 키우고 있다는 말이 나오고 있고 윤석열 정부도 국민경제에 영향이 큰 대형 부동산PF는 채권시장안정펀드를 동원해 막아주고 있지만 작은 사업장은 줄줄이 부도가 발생하고 있고 이는 언론이 보도하지 않음으로써 없던 일처럼 치부하고 있는 것입니다

 

부동산시장이 살아난다는 보도는 악성 미분양 주택을 처리하기 위한 마케팅에 불과한 것으로 국민경제 자체가 쪼그라들고 있는 상황에서 부동산 시장만 호황일 수 없는 것입니다

 

손바닥으로 하늘을 잠시잠깐 가릴 순 있어도진짜 있는 하늘을 없앨 수는 없는 이치입니다

 

진짜 위기를 해결할 능력 있는 정부를 새로 구성해 위기를 넘기지 못하면 우리나라는 필리핀이나 ㄴ아르헨티나가 되고 말 것입니다

 

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