증권사 해외부동산 투자실패 진짜 리스크가 시작되었다

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증권사가 리스크를 부담하는 부동산 PF 익스포저(위험노출액)가 크게 증가한 것으로 나타났는데 최근 급격한 금리 인상으로 부동산 시장 활황기에 대폭 늘어난 증권사들의 부동산 금융 관리에 적신호가 켜졌습니다.

27일 대신증권에 따르면 2020년 말 기준 대형 증권사 8개사(미래에셋증권·한국투자증권·삼성증권·NH투자증권·신한금융투자·KB증권·하나증권·메리츠증권)의 해외대체투자 익스포저는 19조 원으로 자기자본 합산 43조7000억 원의 43.5% 규모"라며 최근 3년간 자기자본 투자와 총액 인수가 늘어난 영향입니다.

해외 부동산 익스포저 자산별로 보면 오피스(5조1000억 원)와 호텔(2조7000억 원) 비율이 대부분이었고 △주거(1조3000억 원) △물류(1조 원) △상업/복합(6000억 원) △기타부동산(4000억 원)이 뒤를 이었습니다.

 

지역별로 오피스는 유럽(2조7000억 원)에서, 호텔은 북미(2조5000억 원) 내에서 가장 높은 비중을 차지했고 특별자산의 경우 사회간접자본(SOC), 항공기, 자원개발, 인수금융 등 비부동산 형태의 대체투자 익스포저를 포괄했습니다.

 

박혜진 대신증권 연구원은 "대부분 안정적인 오피스 비중이 높으나 최근 재택근무 확산에 따라 공실률이 상승하고, 경기 침체 우려로 도심지 외 주변부 지역의 가격 하락 리스크도 배제 할 수 없을 것"이라고 전망했습니다.

다만 해외 대체투자의 경우 일부 증권사를 제외하고 대부분 셀다운(Sell down, 단기보유 후 매각) 형태로 매각하기 때문에, 전체 익스포저 대비 위험액은 크지 않을 것으로 내다봤는데 증권사보다는 보험사, 연기금의 리스크가 더 클 것이라는 설명입니다.

보고서는 PF 관련 채무보증 규모가 대형 증권사와 중소형 증권사간 차별화되는 양상을 보인다고 분석했는데 최근 2년 간 자본 대비 채무보증의 양적 부담이 대형사는 축소되고, 중소형사는 확대되는 양상을 보였기 때문이고 이에 따라 자본이 풍부한 대형사보다 중소형자의 타격이 클 것으로 예상됩니다.

아울러 채권 보유 규모가 높은 대형 증권사들의 손실이 클 것으로 봤는데 박 연구원은 "2분기 국채 3년물 기준 금리는 급등한 것 뿐만 아니라 변동성이 상당했다"라며 "증권사로 하여금 운용포지션을 설정하기 상당히 까다로울 수 밖에 없던 상황"이라고 예상했고 이어 "대형사들이 평균 운용하는 채권 규모는 20조 원 가량으로 채권운용손실은 6월이 정점"이라며 "7월부터 금리가 하락해 3분기부터는 운용 환경이 한결 편안해질 것"이라고 예상했습니다.

 

최근 이지스자산운용의 해외부동산투자펀드의 디폴트처럼 후순위 투자에서 문제가 발생하고 있고 특히 오피스빌딩 투자에서 손실이 크게 급증하고 있습니다

 

부동산펀드의 후순위투자는 금리인상기에 부실화 가능성이 매우 높은 위험한 자산인데 여기에 투자된 증권사 직접 투자금과 고객투자분의 손실은 불가피한 측면이 있습니다

 

이에 따라 각 증권사들의 해외부동산 투자규모를 파악하고 손실여부를 가늠해 대손충당금을 쌓도록 할 필요가 있는데 무분별한 고수익을 찾아 성급하게 투자한 것이 결국 큰 손실위험으로 돌아오고 있는 것입니다

 

해외부동산투자실패는 우리의 가용외환보유고마져 흔들리고 불신하게 만들고 있는데 대부분 원가로 평가하고 있어 실제 손실율을 반영할 경우 수백억 달러를 날려 먹을 수 있기 때문입니다

 

투자에 참고하세요

증권사PF괜찮나_20220726_대신증권.pdf

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