서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 공사 시공사업단과 조합 간 갈등 대주단 대출 연장 거절 조합 파산 가능성

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안녕하세요

서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 공사가 시공사업단과 조합 간 갈등으로 두 달째 중단된 가운데 대주단이 대출 연장이 불가능하다는 의견을 조합에 전달했습니다.

 

정비 업계에 따르면 24개 금융사로 구성된 대주단은 오는 8월 말 만기가 도래하는 7000억원 규모의 둔촌주공 재건축 사업비 대출을 더 이상 연장할 수 없다는 내용의 공문을 최근 조합에 전달했습니다.

 

대주단은 조합이 시공사업단에 대한 소송을 취하하지 않고 공사비 계약 무효 의결도 취소하지 않는 등 최근 불거진 문제 해결에 적극적인 모습을 보이지 않았다고 봤고 원활한 사업 추진이 불확실하다는 판단에 따라 대출 연장 불가 결정을 내린 것으로 전해지는데 대주단은 시공사편이지 조합의 편이 아니라는 사실을 조합이 간과한 것 같습니다

 

조합은 2017년 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 연대 보증을 통해 사업비 7000억원을 대출한 바 있는데 이 사업비 대출은 오는 8월 23일이 만기인데 대출이 연장되지 않을 경우 조합원당 1억원 이상을 상환해야 합니다.

 

만약 만기 날짜까지 상환하지 못하면 조합은 파산하게 되는데 시공단은 대주단에 사업비 7000억원을 대위변제한 뒤 공사비와 사업비, 이자를 포함한 비용에 대해 구상권을 청구할 방침입니다.

둔촌주공은 기존 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 총 1만2032가구를 짓는 역대 최대 규모 재건축 사업으로 일반분양 물량만 4786가구에 달합니다.

시공사업단과 조합 간 갈등은 새 조합 집행부가 전임 조합장과 맺은 약 5568억원 규모 공사비 증액 계약을 인정하지 않으면서 시작됐는데 현 조합 집행부는 당시 조합장이 해임된 당일 증액 계약이 맺어져 적법하지 않은 계약이라고 주장하고 있습니다.

시공사업단은 ‘공사비 미지급’을 이유로 지난 4월 15일부터 둔촌주공 재건축 공사를 전면 중단하고 현장에서 모든 인력과 장비를 철수했고 이후 서울시의 중재안이 나오기도 했지만 시공단에서 중재안 수용을 거부하는 등 양측 간 입장 차이가 좁혀지지 않는 상황입니다.

 

업계에서는 둔촌주공 재건축 사태가 현 부동산 시장의 문제점을 복합적으로 보여주고 있다고 말하는데 조합과 건설사 간 이해관계, 원자재 값 상승, 정부의 과도한 분양가 규제로 인한 부작용이 맞물렸기 때문으로 보고 있습니다.

 

공사 중단 사태의 중심에는 공사비 증액 문제가 있는데 둔촌주공 재건축은 규모도 어마어마하지만 최근 불거진 원자재 값 상승 이슈가 있는데 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·롯데건설·대우건설)은 2020년 6월 가구 수 증가, 상가 건물 추가, 물가 인상 등을 이유로 공사비를 올리기로 당시 조합 집행부와 계약했는데 둔촌주공 재건축 사업은 공급 규모를 1만1106가구에서 1만2032가구로 늘리면서 공사비를 5586억원 증액, 3조2294억원으로 2020년 6월 변경 계약했고 직후에 새로운 집행부로 조합이 새로 꾸려지면서 갈등이 커지게 된 것입니다

 

아울러 정부의 분양가 규제가 갈등 요인으로 떠오르는데 분양가상한제는 택지비와 건축비, 가산비를 합한 금액보다 분양가를 낮게 책정하는 제도로 분양 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)는 2019년 둔촌주공 일반 분양 물량의 분양가를 3.3㎡(1평)당 평균 2900만원으로 맞추라고 요구한바 있고 당시 주변 시세는 4000만원이었고 당초 조합 측이 책정한 분양가(3.3㎡당 평균 3550만원)보다 18% 정도 낮아 분양가가 줄면 조합의 수익이 줄고 이는 조합원들의 추가 분담금 상승으로 이어지고 있습니다.

 

윤석열 정부는 분양가 상한제 개편 논의를 서두르고 있는데 원자재값 폭등으로 공사비가 오른 가운데 분양가 마저 통제하면 사업성이 떨어지기 때문인데 이는 공급 가뭄으로 이어질 수 있고 오는 21일에는 분양가 상한제 개편 방안이 발표될 예정인데 개편안에는 건축 자재비 상승에 따른 현실적인 공사비를 반영하고 분양가 산정 방식을 개선할 것으로 보입니다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 5월 23일 취임 후 첫 기자 간담회를 열고 “분양가 상한제는 (아파트) 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 제도”라며 “관계 부처와 협의해 6월 안에 지나치게 경직된 것을 푸는 방향으로 개선안을 발표하겠다”고 말했습니다.

 

윤석열 정부의 부동산부양책은 부동산투기꾼들에게 희망이 되고 있는데 부동산시장을 붐업시켜 상투에 물려 있는 부동산투기꾼들을 탈출시켜주려는 의도가 엿보이는데 결국 내집마련의 꿈을 이루려는 실수요자들이 하우스푸어로 전락할 가능성이 커지고 있습니다

 

둔촌주공 재건축 사업의 파열은 자산버블이 터지기 직전에 각종 문제점들을 노출시키고 있는 것으로 윤석열 정부가 부동산경기부양책을 내놓는 것은 폭탄돌리기를 더 심화시키는 것으로 시장왜곡만 심화시켜 더 큰 피해를 키우는 것이라 생각합니다

 

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