김태훈의 현명한투자자

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제롬 파월 미 연방준비제도 의장이 6일(현지시간) 연내 기준금리를 인하할 것으로 예상하지만 물가가 둔화됐다는 확신이 필요하다고 밝혀 기준금리 인하에 대해 신중한 모습을 보여주고 있습니다

파월 의장은 규제당국이 추진하는 미 은행권의 자본 규제 강화 방안과 관련해서는 은행권들의 의견을 듣고 있다면서 광범위하고 중대한 변화가 있을 것이라고 시사했는데 은행권들이 더 많은 자본을 보유하도록 하는 규제를 일부 축소할 것이라는 기대에 월가은행들은 환호했습니다.

파월 의장은 이날 미 연방 하원 금융서비스위원회 증언에 앞서 제출한 서면 발언에서 “현재 기준금리가 긴축 사이클의 정점에 있다고 믿는다”면서 “만일 경제가 기대한 대로 움직인다면 올해 어느 시점(at some point)에서 정책을 (완화로) 되돌리는 게 적절할 것”이라고 밝혀 기준금리인하의 타이밍이 도래한 것은 인정하고 있지만 신중한 태도를 견지하고 있어 3월 금리인하는 없다는 사실을 확인시켜주고 있습니다

미국 경제가 빠른 회복세를 나타내고 있지만 상업용 부동산위기가 진행형이라 파월의장은 은행들으 잠재적 부실에 대해 신경을 쓸 수 밖에 없는 상황입니다

미국 증시는 골디락스에 들어간다고 설레발을 칠만큼 안정적 상승세를 이어가고 있지만 실물경제에서 여러가지 지표가 리스크를 가르키고 있어 갑작스런 공황도 우려할 수 있는 리스크가 숨겨져 있습니다

파월의장은 금리인하에 착수한 순간 위기가 불거질 경우 다시금 금리인상에 나설 수 밖에 없는 상황을 우려하는 것으로 가장 큰 위기로 우려되는 상업용 부동산위기에 대해 금융권의 대비를 할 수 있도록 자본확충에 노력할 것 같습니다

연준이 목표로 생각하고 있는 연 2%의 인플레이션에 대해 파월의장은 올 해 안에 가능할 것으로 예상하고 있는 것 같은데 이에 따라 금리인하의 필요성은 인정한 것이라 할 수 있습니다

파월의장은 이제 인플레이션보다는 상업용 부동산 위기를 더 관심을 갖고 지켜볼 수 밖에 없는 상태로 상업용 부동산 위기가 금융사의 부실로 이어지지 않도록 주목하고 있습니다

우리나라 한국은행은 윤석열 정부 기획재정부 눈치만 보다가 금리인상도 제대로 못하고 인플레이션이 천정부지로 오르게 만들어 사과 1만원 시대를 만들어 버린 무능의 극치를 보여주고 있고 설연휴 지나고 총선 때문에라도 시중에 풀린 유동성이 인플레이션을 강화하는 걸 지켜보고만 있어 국민경제가 망가지고 있다는 우려가 커질 수 밖에 없어 보입니다

우리나라는 한은을 매도하고 연준을 수입해야 할 상황이란 것을 알아야 합니다

한은의 신입사원도 억대연봉을 받는다고 하는데 대표적인 세금낭비가 되고 있는 대표적인 사례인 것 같습니다

한은이 기획재정부 남대문 출장소가 된 상황에서 국민경제가 어디까지 망가질지 걱정될 수 밖에 없고 건설사들의 연쇄부도를 언론이 보도하지 않고 있어 시장참여자들이 모르고 있지 위기는 우리나라가 더 크게 진행되고 있습니다

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https://youtu.be/p20f5_ak7UM?si=RgL18USh6oidV_6N 

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공유오피스 회사 '위워크'가 9500만달러(약 1300억원)의 채권 이자 지급을 유예하기로 결정하면서 파산설이 다시 힘을 얻고 있습니다

2일(현지 시간) 블룸버그통신 등 외신에 따르면 위워크는 3730만달러의 현금 이자와 5790만달러의 현물 이자에 대한 상환을 30일간 유예한다고 공시했는데 이날이 이자 상환일이었기 때문에 상환일을 연기하지 않으면 파산이 불가피한 상황이었습니다

회사는 비용을 절감하고 채권자들과의 협상을 벌이기 위한 조치라고 밝혔지만 위워크는 올 상반기 기준 현금 2억500만달러(약 2800억원)와 신용대출 4억7500만달러(약 6400억원)를 보유하고 있지만 이자를 상환하는데 실패한 모습입니다.

뉴욕타임스(NYT)에 따르면 데이비드 톨리 위워크 임시 최고경영자(CEO)는 "채권자들이 우리의 결정을 전적으로 이해할 것이라고 믿는다"면서 이번 조치를 "통상적인 것"이라고 진단했지만 위워크의 이번 결정이 채권단을 분노케하여 파상신청에 이르게 될 것이라는 경고도 나오고 있습니다

2010년 설립된 위워크는 건물을 빌린 뒤 이를 스타트업 등에 단기로 재임대해주는 사업모델을 갖고 있는데 소프트뱅크 비전펀드로부터 대규모 투자를 받으며 '스타 기업'으로 떠올랐고 공유오피스계의 '상징'과도 같은존재로 승승장구하며 2021년 뉴욕 증시에 상장하기도 했습니다.

하지만 코로나19 팬데믹을 거치며 재택근무가 확산되면서 공유오피스 수요가 줄자 경영난에 빠져들었고 사업 모델이 단순 부동산 임대업이 아니냐는 의구심도 나오면서 혁신성을 부인당하기도 했습니다.

이 회사의 기업가치는 한때 60조원이 넘었지만 지금 시가총액은 2000억원 수준으로 쪼그라들었는데 올 2분기 3억4900만달러의 순손실을 내면서 계속 기업가치를 가질 수 있을 지 의문이 들고 있습니다

저금리 기조에 건물주들은 위워크를 통해 보유 부동산의 임대소득이 발생할 수 있게 하는 것이 더 유리할 수 있다고 판단해 너도나도 건물을 위워크에 임대주었지만 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 늘면서 대규모 사업장이 필요없어진 벤처기업들이 위원크와의 임대계약을 종료하면서 공실율이 급증해 실적부진에 빠져들었습니다

여기다 미국 FRB의 금리인상으로 더 이상 저금리의 임대수익에 만족하지 못한 건물주들이 서둘러 건물 매각에 나서면서 미국 내 상업용 부동산 가격마져 하락세를 나타내고 있기 때문입니다

미국 위워크는 우리나라와 일본에서 그나마 명맥을 유지하며 수익성을 살려내기 위해 필사의 노력을 경주하고 있지만 이번 이자지급 연기로 인해 채권단의 신뢰를 잃게 되어 파산가능성이 높아진 상태입니다

저금리에서 고금리로 금융시장 환경이 변하면서 가장 먼저 부동산 시장이 타격을 받고 있는 모습입니다

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미국 전역의 빈 사무실 건물이 급증하면서 금융 위기를 초래할 수 있다는 경고기 나오고 있습니다.

미국의 주요 도시 상업용 부동산의 공실률이 도시에 따라 차이는 있지만 심한 경우 대략 50%대를 넘어서는 상황까지 발생하고 있습니다.

코로나가 어느 정도 안정되자 미국 기업들은 전국적으로 직원들을 사무실로 복귀하라고 권장하지만 근로자들은 이에 미온적으로 굴고 있는데 최근 퓨(Pew) 조사에 따르면 재택근무가 가능한 미국 근로자의 대략 30% 정도가 현재 항상 재택근무를 하고 있습니다.

많은 근로자들이 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 3년 이상 재택근무를 계속함에 따라 미국 전역의 도시에서 사무실 건물은 비어 있는데 많은 수의 근로자가 풀타임으로 사무실로 돌아오지 않고 있으며, AI 붐과 주 4일제의 확산 등으로 상업용 부동산의 미래에 의문이 제기되고 재정 붕괴 가능성이 높아지고 있습니다.

미국 은행의 부동산 대출은 2023년 2월 말 기준으로 약 5조4000억 달러 규모로 많은 상업용 부동산이 단기 은행 대출로 자금을 조달하고 있는데 모건스탠리는 2025년 말까지 약 1조5000억 달러의 만기가 도래해 현재와 같은 공실률과 상업용 부동산의 가격 하락이 이어지면 잠재적으로 대출 불이행 물결을 일으킬 것으로 우려되는데 전체 대출의 약 2조8900억 달러가 중소형 은행에서 이뤄진 대출입니다.

 

CBS 뉴스에 따르면 로스앤젤레스의 상업용 부동산 회사인 라이징 리얼티 파트너스(Rising Realty Partners) 설립자이자 CEO인 크리스토퍼 라이징은 유서 깊은 로스앤젤레스 건물을 거의 비어 있는 인상적인 사무실 공간으로 리모델링하기 위해 3500만 달러를 투자했지만 현재 11개 층 가운데 2개 층만 임대하고 있고 높은 이자를 임대 수익만으로 감당하기 힘든 상황인데 대출 만기가 돌아와도 해결할 방법이 없는 상황입니다.

 

뉴욕과 샌프란시스코와 같은 다른 도시에서도 사무실 공간의 절반 미만을 사용하는 동일한 상황이라고 말합니다.

현지 부동산 중계인들은 뉴욕시 빈 사무실 공간만으로도 26개 이상의 엠파이어 스테이트 빌딩을 채울 수 있다고 말할 정도로 공실율이 높은 상황입니다.

공실률 개선과 상업용 부동산 가격 급락이 어느 정도 해소되지 않으면 채무 불이행이 불가피한 상황인데 상업용 부동산들은 원래 자금 조달을 받았을 때보다 가치가 떨어졌고, 금리가 오르고 평가액이 낮아지면 이 건물을 재융자할 수 없게 되는데 부채 상환을 할 수 없게 되면 중소 은행들은 위기에 내몰리고 있습니다.

상업용 부동산 문제가 개선되지 않으면 더 많은 은행의 도산을 야기해 잠재적인 금융위기로 이어질 수도 있는 상황으로 은행들이 상업용 부동산 대출에 많이 물려 있기 때문입니다.

주요 도시의 세수도 줄고 있는데 주지사들은 기업과 근로자에게 대면 근무를 확대해줄 것을 거듭 요청하고 있지만 근로자들은 재택근무를 더 선호하고 있어 회사가 다시 출근을 강요할 수 없는 상황입니다.

 

애플, 스타벅스, 아마존 등 회사에서는 직원들의 비협조로 주 5일 근무로의 복귀가 어렵게 되자 일주일에 3일을 출근하도록 요구하고 있는 상황입니다.

문제는 우리나라가 저금리 시기 동안 고수익을 노리고 해외부동산에 대규모 자금이 투자된 상황으로 지금 미국과 EU의 금리인상으로 부동산 가격이 붕괴하고 있어 레버러지를 이용한 해외부동산투자는 원금 전액 손실까지 내몰리고 있어 대규모 해외투자금 손실이 우려되고 있는 상황입니다

올 해부터 해외부동산펀드 만기가 속속 돌아오는데 대규모 해외부동산펀드 부실은 우리 금융사들의 부실로 연결될 수 있는 사안이라 위기감이 커지고 있습니다

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https://youtu.be/PhVJRLkRDKA

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미국 지역은행 팩웨스트뱅코프은행(PACW)이 매각을 저울질하고 있다는 소식이 전해지면서 시간외 거래에서 60% 넘게 폭락하고 있습니다.

3일(현지시간) 블룸버그 통신은 소식통을 인용해 "PACW은 매각을 포함한 다양한 전략적 옵션을 저울질하고 있다"고 보도했는데 블룸버그의 소식통들은 "최근 예금 이탈과 주가 하락세 등을 견디지 못한 PACW는 새 주인을 물색하고 있다"며 "PACW는 은행의 해체나 자본금 인상을 포함한 옵션을 저울질해왔다"고 밝혔고 이어 "PACW가 은행 전체 매수에 관심이 있는 구매 희망하는 개인 또는 기업을 포함한 기관들은 아직 나오지 않고 있어 공식적으로 시장에 내놓지는 않은 상황"이라고 전했습니다.

한편, PACW는 최근 1분기 총 예금이 3월 말일 현재 282억 달러로 전분기 대비 50억 달러 이상 감소했다고 보고했습니다.

월가에서는 실리콘밸리은행(SVB)과 퍼스트리퍼블릭은행(FRCB)에 이어 PACW 역시 비슷한 미국 서해안 지역에서 벤처시장의 유동성에 기댄 영업구조를 가진 탓에 3월부터 심각한 뱅크런 사태에 고전을 면치 못하고 있는 상황입니다

상대적으로 PACW가 규모가 작아서 시장에 관심을 받지 못한 것이지 수익구조가 FRCB와 크게 다르지 않고 고객도 겹치기 때문에 뱅크런에 시달리고 있는 실정입니다

PACW의 전체 자산의 약 70%가 부동산 관련 자산에 투자되어 있어 미국 부동산시장 침체가 금융사 위기로 확산되고 있는 양상입니다

결국 이번 미국지방은행 위기에 지방의 알짜배기 은행들을 대형은행들이 줍줍하는 결과로 은행들의 메가뱅크화가 앞당겨질 것으로 보입니다

하지만 대형은행들도 미국 상업용 부동산 위기가 올 경우 위기에서 벗어날 수 없어 시한폭탄의 시계가 돌아간다는 경고가 나오고 있습니다

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https://youtu.be/cORQfz9o324

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파산위기에 빠져들었던 퍼스트리퍼블릭은행에 대해 JP모건체이스가 다시 한번 구원투수로 나서게 되었습니다

미국 예금보험공사(FDIC)가 퍼스트리퍼블릭은행을 압류해 매각절차에 들어가면서 인수자로 JP모건체이스를 선정하고 법정관리에 들어가게 되었습니다

FDIC는 1일(현지 시간) 성명을 통해 “JP모건이 퍼스트리퍼블릭은행의 예금 1039억 달러(4월 13일 기준, 약 139조 원)를 모두 인수하고 자산 2291억 달러어치의 대부분을 매입하기로 했다”고 밝혔는데 인수 금액이나 세부 조건은 아직 공개되지 않았습니다.

애초 FDIC는 FRC를 압류해 파산관재인으로 재매각하는 방안보다 대형 은행들을 대상으로 민간 차원의 거래를 우선순위로 추진했는데 다만 JP모건을 비롯한 이날 입찰 참여 은행들이 모두 FDIC의 관리를 우선 조건으로 요구하면서 ‘파산 직후 매각’이라는 방식을 결정하게 됐습니다.

앞서 FT는 “입찰 은행 전원은 FDIC가 FRC에 대한 관리에 돌입하고 이후 거래에서 발생하는 잠재적 손실의 일부를 보장해줄 것을 요구했다”며 “이게 지금까지 제출된 유일한 제안”이라고 전했는데 이날 FRC 인수전에는 JP모건 외에 PNC파이낸셜서비스그룹·시티즌스파이낸셜그룹이 응했던 것으로 외신들은 파악하고 있습니다.

미국의 금융위기 때마다 JP모건체이스는 중앙은행처럼 구원투수로 등판해 제 역할을 충실히 잘 수행해 냈는데 우리나라에서는 한국산업은행이 IMF구제금융 때나 금융위기 때 재벌대기업의 대규모 부실에 대해 청소부이자 구원투수로 등판해 국책은행으로써 역할을 해 내는 것과 비슷한 것 같습니다

멀리는 대공황 때 JP모건은 중앙은행을 대신해 유동성을 창출해 공급하는 역할을 해 내기도 했고 2008년 서브 프라임 모기지부실 사태 때도 리먼브라더스의 파산과 AIG생명의 부실화에 JP모건이 미연준을 대신해 파산위기에 빠진 베어스턴스를 인수해 주고 리먼브라더스의 파산에 1380억 달러를 리먼브라더스 브러커 딜러 부문 지원에 나서 시장의 붕괴를 막아내기도 했고 이번 미국지방은행 위기에도 퍼스트리퍼블릭은행 인수에 나서 위기를 조기에 진화하는데 힘을 보태고 있습니다

미국에는 공적인 중앙은행인 연방준비제도이사회FRB가 있다면 민간부문에 중앙은행에 버금가는 신뢰를 갖고 있는 JP모건체이스가 있다는 사실을 다시 한번 실감케하고 있습니다

퍼스트리퍼블릭은행은 이자율이 낮을 때 단독 주택모기지론을 중심으로 자산을 운영했지만 2022년 동안 이뤄진 미연준의 기준금리 인상 조치가 급격하게 빠른 속도로 이뤄지자 대출체권에서 벌어들이는 이자수익보다 자금조달비용이 커지면서 시간이 지날수록 손실이 커지는 악순환에 빠져들었습니다

이번 JP모건체이스의 퍼스트리퍼블릭은행 인수로 미국지방은행의 부실과 위기는 미국내 대형은행들에 의해 충분히 컨트롤 될 수 있는 위기라는 사실을 잘 보여주었고 미국의 금융시스템에 대한 신뢰를 지켜낼 수 있게 되었습니다

이제 미국지방은행의 위기는 소강상태로 들어갈 것 같고 미국상업용 부동산위기에 따른 진짜 위기가 스물스물 커지고 있는데 이는 미국 대형은행들도 긴장할 수 밖에 없는 사안입니다

그 동안의 미국지방은행의 뱅크런은 금리인상에 따른 자산운용실패가 주요 원인이었다면 이제부터의 금융불안은 대형은행이 소유한 상업용부동산의 부실화로 인해 발생하는 자산버블의 문제로 부실의 규모가 얼마인지 가늠조차 되지 않기에 더 두려운 것이고 대형은행도 자산부실화 위험에 노출되어 있는 상태입니다

미국 금융시스템의 문제는 잠시 소강 상태로 들어갔을 뿐 아직 끝나지 않았다는 사실을 기억해야 합니다

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https://youtu.be/lcmLj-r1WOg

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워렌 버핏과 함께 버크셔해서웨이그룹을 일군 찰리 멍거 부회장이 "미국 상업용 부동산 시장이 상당히 위험하다"고 경고했는데 99세 투자업계 구루(Guru)의 지적에 은행권 부실대출 문제가 공론에 오르면서 미국경제를 더 위축시킬 가능성이 커지고 있습니다

  

30일 멍거 부회장은 파이낸셜타임즈(FT)와의 인터뷰를 통해 "미국 은행들의 대출자산은 불경기가 와서 부동산 가격이 추락하면 급격히 취약해질 부실로 가득차 있다"고 말했고 이어 "현 수준이 (금융위기를 불러온) 2008년만큼 나쁘지는 않지만 다른 곳에서 발생하는 것처럼 은행에서도 문제를 일으킬 것"이라고 지적했습니다. 

주말을 위시해 미국 규제당국은 지방은행 위기 가운데 다시 파산설이 불거진 퍼스트리퍼블릭은행에 대한 민간 대형은행들의 인수제안을 요청한 상황인데 정부가 연방예금보험공사(FDIC)를 통해 압류하기 전에 민간차원의 구조조정을 마지막으로 시도해보려는 취지지만 대형은행 가운데 JP모간체이스와 PNC만이 응찰한 것으로 전해져 민간에서도 퍼스트리퍼블릭은행 부실에 대해 부담을 느끼고 있다 사실을 보여주고 있습니다.

 

멍거와 버핏의 버크셔해서웨이는 2008년 금융위기 당시 골드만삭스에 50억 달러를, 2011년에는 뱅크오브아메리카에 비슷한 금액을 투자했지만 최근 불거진 지방은행 위기에는 직접 나서지 않고 있습니다.

멍거는 "우리는 은행업에 약간의 실망감이 있다"며 "은행을 영리하게 운영하는 것은 쉬운 일이 아니고, 항상 부정적인 유혹이 있다"고 적시했는데 최근 파산한 실리콘밸리은행(SVB) 등의 부실 원인이 자산의 미스매치 이외에도 내부자 대출이 급속히 증가하는 등 도덕적 헤이가 있었음을 지적한 것으로 풀이됩니다.

 

멍거는 "오피스빌딩은 공실이 넘치고, 손님이 끊긴 쇼핑센터와 기타 부동산에서 많은 고통의 소리가 들린다"며 "은행들은 이미 상업 디벨로퍼(부동산 개발업자)에 대한 대출을 끊고 있다"고 설명했습니다.

 

멍거 부회장은 투자의 황금기는 지났고 투자자들은 낮은 수익률과 씨름해야 할 것이라고 경고했는데 그는 "게임이 어려워지는 시기에 플레이를 하려는 진입자들은 점점 늘고 있다"며 "일부 투자가들은 고객들이 맡긴 계좌를 유용해 돈을 인출하는 점쟁이나 점성술사들"이라고 직격했고 이어 "사모투자펀드(PEF) 운용사가 너무 많은데 고객들이 수수료를 지불하면서도 좋은 서비스(수익률)를 받지 못하고 있어 결국 투자가 위축될 수 있다"고 강조했습니다.

 

멍거는 마지막으로 "미국 민주주의가 영원히 번영할 것이라는 사실을 너무 당연하게 받아들여왔다"며 "하지만 꽤 오랫동안은 잘 헤쳐나갈 것"이라고 말하기도 했습니다.

멍거 부회장은 비트코인과 같은 가상화폐에 대해서도 부정적인 의견들을 내놓는 혜안으로 지난 번 가상화폐 가격 폭락을 경고 했고 이번에는 미국 상업용부동산 위기에 대해 경고하고 있는 것입니다

삼성그룹도 강북에 있는 삼성 상징인 삼성그룹 본사와 태평로빌딩, 동방빌딩 등을 매각하여 상업용 부동산 부담을 줄이고 있습니다

금리인상으로 시장 내 자산가치를 떠받칠 유동성이 부족해 진 상황에서 상업용 부동산에 낀 거품이 빠질 수 밖에 없는 상황입니다

상업용부동산 시장의 실패는 금융사 부실로 발전할 수 있고 이는 민간부문의 유동성 축소를 가져와 추가적인 소비위축을 가져올 수 있어 경기침체는 예정된 것이나 마찬가지입니다

우리나라는 자산구조가 부동산에 쏠려 있는 상황에서 부동산 가격 폭락은 금융사들의 부실로 곧바로 연결되기 때문에 경기침체로 가는 하이웨이 깔려 있다고 볼 수 있는 상황입니다

13개월 연속 무역적자에 경상수지마져 적자로 돌아선 상황에서 부동산에 몰려 있는 자금을 빼써애 하는 상황이라 먼저 파는 부동산 소유자가 이익을 확보하게 되는 것으로 뒤로갈수록 손해를 보기 시작해 막판에는 헐값에도 안 팔리는 악성매물이 되고 말 것입니다

윤석열 정부의 경제정책은 완전히 실패했고 경기침체는 피할 수 없는 상황으로 IMF구제금융 때와 같이 사고가 터지고 나서야 일반인들은 알 수 있게 될 것입니다

경기침체를 대비한 투자자들은 헐값에 나온 자산들을 줍줍할 수 있는 부자가 될 수 있겠지만 대비하지 못한 투자자들은 손해를 뒤집어 쓰고 다시 복구하는데 몇십년이 걸릴 수도 있을 겁니다

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