해외부동산펀드 부실폭탄 속속 안전핀 제거 폭발 대기 중 만기연장으로 금리인하까지 버티기

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신한은행의 해외부동산펀드가 나사가 입주해 있다고 해서 후순위로 들어갔다가 손실을 뒤집어 쓰게 되었는데 이번에는 KB증권 해외부동산펀드에서도 큰 손실이 발생하게 되었습니다

 

KB증권이 판매한 해외부동산펀드는 미국 페이스북이 입주해 있는 건물이라고 소개하며 투자자들을 불러 모아 해외부동산투자펀드를 만들었는데 이 역시 후순위 투자자로 들어가 자금회수를 위해 건물 매각시 이자는 고사하고 원금도 다 돌려받지 못하게 된 상태입니다

 

코로나팬데믹 이후 재택근무가 여전히 이어지면서 비용절감 차원에서 대기업들 뿐 아니라 중소기업들도 대형빌딩에 대한 임차를 취소하거나 투자를 축소하고 있어 미국도 상업용 빌딩의 공실률이 급증하고 있습니다

 

뉴욕과 샌프란시스코 같은 대도시에도 공실률이 높아지면서 건물가격마져 떨어뜨리는 현상이 나타나고 있습니다

 

국내 금융사들의 해외부동산펀드들은 고위험 상품인데도 이를 투자자들에게 제대로 고지하지 않고 자금을 모집해 운영해 온 것으로 알려졌습니다

 

이는 투자자들이 받은 계약서와 진짜 금융사들이 보관하고 있는 계약서가 다르다는 사실에서 알 수 있는데 위험고지도 제대로 되지 않았을 뿐 아니라 사후관리에서도 금융사들이 투자자들을 속인 것으로 알려진 사례들이 많은 상황입니다

 

해외부동산투자는 대체투자라는 이름으로 저금리 시기에 한때 유행했는데 저금리 시기에 고금리를 추구하는 자금들이 대거 해외부동산투자에 나섰고 이를 중계한 금융사들은 유행에 제대로된 전문가 없이 현지 부동산 브로커에 말만 믿고 후순위 투자자로 대거 뛰어들어 해외부동산 가격에 버블을 만드는데 일조해 왔습니다

 

문제는 해외부동산펀드 만기가 도래할 시점에 미국도 EU도 모두 고금리 시기로 넘어가 빌딩 가격이 저금리 시기보다 떨어졌다는 것으로 더 비싼 돈을 주고 빌딩을 사줄 인수자가 없고 코로나 팬데믹으로 공실률이 높아지면서 임대료도 낮아지다보니 건물가격은 지속적으로 하락했고 결국 해외부동산펀드는 건물을 팔아도 원금을 다 돌려받지 못하는 상황에 내몰리게 되었습니다

 

일례로 미국 항공우주국(NASA) 본사가 위치한 건물을 투자 자산으로 삼은 공모펀드 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1호’의 올해 수익률은 현재 -43.3%에 달해 원금손실 위험이 커진 상황입니다.

 

금감원은 지난해 말 기준 국내 금융투자업계의 해외 부동산 투자 손실 우려 규모를 약 2조2100억원으로 추정했는데 지난달 기준 금융권 전체 해외 부동산펀드 260개 중 175개(67%)가 손실을 기록한 것으로 알려졌습니다.

 

해외부동산펀드 만기기 속속 돌아오고 있는데 만기연장에 실패할 경우 대규모 손실이 불가피해 지는데 이에 따라 금융사의 불완전판매 소송이 급증할 것으로 보여 또 다시 홍콩 ELS 사태와 같은 상황이 발생하고 금융감독당국이 금융사들의 팔을 비틀어 일관 손실보상에 나서게 되는 시장 왜곡 현상이 또 발생할 수 있습니다

 

피해구제를 받는 투자자들 입장에서는 손해 없이 원금이라도 챙길 수 있어 좋겠지만 "투자자 책임원칙"을 훼손하는 사례가 반복해 일어날 경우 누가 그런 금융사에 투자를 해 줄지 한심하다는 생각이 듭니다

 

금융사에 투자한 주주들은 자선사업가들이라 자신들이 배당받을 자금을 투자손실을 본 투자자들의 손실복구에 내줘야 하는 것인지 금융감독당국에 묻고 싶습니다

 

불완전판매에 따른 사기피해는 손해배상까지 해줘야하겠지만 위험고지까지 받은 투자자들까지 구제해 줘야 하는 것은 또 다른 문제라는 생각이 듭니다

 

해외부동산펀드 상품 자체가 잘못 설계된 상품이고 이를 고객들에게 제대로 고지 하지 않은 책임은 금융사에게 있을 수 있지만 제대로 만들어진 상품의 경우 저금리에서 고금리로 시장 환경이 바뀌어 손실이 발생한 것으로 이를 보상해 주는 것은 무리라는 생각이 듭니다

 

대규모 해외부동산펀드 손실에 금융사들은 펀드 투자자들과 협의 하여 만기연장에 나서고 있는데 미국 연준이 금리인하에 나설 경우 부동산 가격 회복이 나타날 수 있고 이는 펀드 투자금 회수의 적기를 가져올 수 있기 때문에 그때까지 버티기로 가는 것 같습니다

 

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