김태훈의 현명한투자자

https://youtu.be/NELdKpZ8ouU?si=Cm2SMRbaUuJwXt4o

안녕하세요

성태윤 대통령실 정책실장은 24일 건설업계 일각에서 부동산 경기 침체 등으로 인한 ‘4월 위기설’이 나오는 데 대해 “4월에 위기가 발생할 가능성은 전혀 없다고 단언한다”고 KBS ‘일요진단 라이브’에 출연해 말했습니다.

성태윤 대통령실 정책실장은 “정부에서 계속 관리해나가는 과정에 있다”며 이같이 말했는데 성 실장은 “기준금리를 변화하지 않았음에도 다행히 금리 환경이 전반적으로 상당히 개선되고 있다”며 “기준금리 변경을 포함한 전반적 환경이 변화한다면 더욱 개선될 가능성이 있다”고 말해 필요에 따라서 기준금리 인하도 할 수 있다는 뉘앙스라 인플레이션에도 불구하고 한국은행이 금리인하에 나서도록 만들겠다는 뉘앙스로 이해될 수 있는 말을 했습니다

윤석열 정부는 채권시장안정펀드와 채안기금을 통해 대형 부동산PF 사업장이 부도나지 않도록 대형사 사업장부터 부동산PF 만기를 막아주고 있는 상황입니다

중소형 건설사들의 부동산PF 사업장은 만기를 못 막아 연쇄부도를 내고 있지만 규모가 작아 아직까지 시장에 큰 영향은 없어 보입니다

대형 건설사 중 태영건설이 워크아웃에 들어가면서 지난 연말 위기설이 퍼지기도 했지만 기준금리가 오랫동안 동결로 가면서 미국도 금리동결에 동참하고 시장 내 유동성이 그대로 남아 있어 위기는 계속되고 있는 모습입니다

윤석열 정부에서 4월 10일 총선을 앞두고 재정집행을 서두르면서 시장내 유동성이 늘어난 것으로 보이고 있습니다

지난 해 상반기 부동산PF 만기를 대부분 1년 연장해 주면서 만기가 3월부터 본격적으로 돌아오고 있어 4월 총선까지는 금융사들이 이를 막아주거나 연장해 줄 것도 같지만 총선일 이후 진짜 위기가 도래할 것으로 보고 있습니다

지금도 인플레이션으로 서민 경제가 어려워지고 있는데 윤석열 정부는 서민경제를 포기하고 부동산 투기꾼들을 위해 기준금리 인하를 한국은행에 압박해 부동산 투기를 조장했던 대형건설사들을 살려줄 것 같습니다

하지만 실제로 이렇게 될 경우 인플레이션은 두자릿수로 올라갈 수 있어 서민경제는 큰 어려움에 빠질 수 있습니다

여러 대형건설사의 위기설이 시장에 유포되고 있느느데 롯데건설의 경우 롯데그룹이 사ㅣ업구조조정에 들어가 자산매각과 부실계열사 매각을 통해 유동성을 마련하는 방식으로 위기를 넘길 자금 마련에 나서고 있습니다

4월 위기설을 넘기고 위기가 없다고 한다면 6월을 넘어 7월 위기설은 더 큰 시한폭탄으로 우리 국민경제를 찾아 올 것 입니다

윤석열 정부의 무능은 이런 위기를 대응하거나 해결할 수 있는 능력이 없다는 사실이 진짜 더 큰 위기로 국민경제의 위기를 드러낼 것 같습니다

1997년 12월 IMF구제금융 신청 당일까지 정부는 위기는 없다는 말만 되풀이 해 왔다는 사실을 상기해야 합니다

각자도생의 시대인 국민의힘 정부 시절에는 순진하게 살기보다는 정부 발표의 행간을 읽을 줄 아는 지혜를 장착하고 살아야 할 것 같습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/dnAo7uhSGfo?si=0sWm2Ynr4Rt2UlZI

링크를 타고 유튜브에서 시청 부탁드립니다. 좋아요 구독은 더 좋은 컨텐츠 제작에 큰 힘이 됩니다

안녕하세요

국내 경기가 확실히 침체로 접어들고 있는 기업실적들이 나오면서 외국인투자자들이 3분기 들어 계속 순매도를 보여주고 있어 외국인투자자들의 탈한국 현상이 가속화되고 있는 모습입니다

윤석열 정부의 부자감세 정책들로 50조원이 넘는 정부 재정수지가 펑크가 나면서 윤석열 정부가 제 역할을 하지 못하고 각종 재정집행이 후퇴하고 있는 상황입니다

여기다 양질의 일자리를 없에고 다시금 이명박 때와 같은 계약직과 비정규직 일자리가 늘어나고 재벌대기업의 사내유보금이 늘어나는 현상이 재연되고 있는데 가계소득이 줄어들면서 소비가 둔화되고 이는 기업실적 악화로 연결되고 다시 고용과 투자가 줄어드는 악순환이 반복되면서 정부 재정수입도 줄어들고 있는 상황입니다

윤석열 경제팀이 이준구 서울대 경제학부 명예교수가 경고하던 것과 같이 완전히 실패한 경제정책을 들고 나왔기 때문인데 글로벌 경기회복세 속에 우리나라만 뒷걸음질 지고 있는 상황입니다

코스피지수가 32.56p 하락한 2277.99p로 내려앉았는데 엊그제 처음 2300p가 무너졌을 때는 국민연금 같은 연기금을 동원해 시장을 떠받춰 다시 2300p를 일시적으로 회복시킬 수 있었을 지 모르겠지만 외국인투자자들의 순매도에 결국 허무하게 2300p가 무너진 모습입니다

일본 니케이지수는 161.89p 상승한 30858.85p로 장을 마감하고 있어 우리나라와 차이를 보이고 있습니다

지금시장의 급락은 외국인투자자들의 탈한국 움직임을 보여주고 있는데 원달러환율이 1350원에서 횡보장세를 보여주고 있어 한국은행이 되었던 기획재정부가 되었던 외환보유액을 허물어 원화가치 방어에 나서고 있을 때 외국인투자자들이 환차손을 보지 않고 빠져 나갈 수 있다고 판단하는 것 같습니다

윤석열 정부의 경제정책인 부자감세가 바뀔 것 같지않아 외국인투자자들은 더 큰 위기를 우려하고 있는 모습입니다

경기침체를 넘어 경제위기를 예상하는 외국인투자자들이 먼저 달러를 확보하기 위해 노력하고 있는 것 같습니다

급락세가 어디까지 이어질지 모르겠지만 미국이 고금리를 유지할 것으로 예정하고 있어 한국은행도 금리인상에 나설 수 밖에 없는 상황이라는 사실을 알아야 합니다

지금은 경기방어주 위주로 포트폴리오를 새로 바꾸던 현금보유 비중을 늘려가는 것이 좋아 보입니다

투자에 참고하세요

안녕하세요

최근 해외 부동산 투자에 대한 부실 위험이 커진 가운데, 이지스자산운용이 펀드 투자 대상인 독일 오피스 빌딩을 매각하는 방안을 검토 중이라고 밝히면서 투자자 피해를 우려하는 목소리가 나오고 있습니다.

 

이지스운용은 전날인 17일 홈페이지 공시를 통해 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)’의 주요 리스크 현황 및 조치사항을 안내했습니다.

 

해당 펀드에 리스크가 불거진 건 투자 대상인 독일 ‘트리아논’ 오피스 빌딩의 주요 임차인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서인데 이에 따라 데카방크의 임대차 계약은 오는 2024년 6월 만료되며, 데카방크는 이후 인근 ‘포(Four) T1’ 빌딩으로 이전할 계획입니다.

 

임대료 비중의 절반 이상을 차지하는 데카방크가 임대차 계약을 연장하지 않으면서 빌딩의 자산 가치가 떨어졌고, 이지스운용은 추가 자본금 마련에 나섰으나 자금 마련이 여의치 않은 상황입니다.

 

이지스운용은 “신규 임차인 유치비용 확보를 위한 자본 확충의 일환으로 국내 기관을 통한 추가 출자를 목표로 업무를 추진해왔다”며 “현재까지 약 130개 잠재 대주단에 마케팅 활동을 했고, 이 중 5곳이 메자닌(중순위) 대출 등 방법을 통한 리파이낸싱에 대한 관심을 표명했다”고 밝혔고 이어 “5개 잠재 대주 중 추가 논의를 이어가고 있는 일부 대주는 약정의 필수적 전제 조건으로 자산 소유주의 자본금 추가 납입을 요청하고 있어 추가 자본금 마련에 최선의 노력을 다하고 있다”고 설명했습니다.

 

그러면서도 “다만 최근 국내외 시장 상황으로 자금의 원활한 모집이 쉽지는 않은 상황”이라며 “대주단이 요구하는 수준의 충분한 자금 모집에 실패하는 경우 펀드 자산의 안정화가 용이하지 않을 수 있고, 이 경우 내부 위원회 심의·의결을 통해 자산에 대한 임의 매각이 필요할 수 있다”고 말했습니다.

 

이지스운용은 “임의 매각 절차가 실패할 경우 워크아웃 혹은 대주 담보권 행사에 따른 강제매각 가능성이 있으며, 이때 자산의 추가적인 가치 하락 및 매각 절차 지연 등이 발생할 수 있다”고도 덧붙였는데 해당 펀드는 총 3700억원 규모로, 공모펀드(1865억원)와 사모펀드(1835억원)로 나뉘어 자금이 모집됐고 사모펀드 주요 투자자로는 하나증권과 키움그룹 등이 있고, 공모펀드의 경우 KB국민은행·대신증권·한국투자증권 등을 통해 판매됐습니다.

최근 이지스 자산운용이 해외에 투자한 부동산의 가격 하락에 따라 원금손실 위험이 커지고 있는데 금리인상으로 부동산 가격 회복이 요원한 상황이라 해외부동산펀드 마기 시 대규모 환매중단사태가 발생할 리스크가 있는 것으로 알려져 있습니다

금융감독원이 이지스자산운용에 대한 수시검사 기간을 연장한 것으로 확인된 것도 악재로 작용하고 있는데 조갑주 전 대표의 가족이 투자한 회사에 일감을 몰아줬다는 의혹 외에도 자본시장법 위반 혐의를 추가로 포착했기 때문인 것 같습니다

26일 금융투자업계에 따르면 금감원은 지난 25일 종료 예정이었던 이지스자산운용에 대한 수시검사 기간을 연장했습니다.

국내 언론사들의 해외부동산펀드 투자가 저금리 시기 공격적으로 이뤄지다 금리인상으로 투자 대상 부동산 가치 하락으로 큰 피해가 발생하고 있습니다

아직 해외부동산펀드 만기가 좀 남아 있지만 올 하반기를 지나면서 해외부동산펀드 만기가 대거 도래할 경우 대규모 환매중단 사태가 발생할 위험도 있는 것으로 알려져 있습니다

금융감독원은 사태의 위중함을 전혀 파악하지 못하고 있는 것 같은데 증권사들은 해외부동산펀드 리스크 헷지를 위해 벌써 움직이고 있는 것 같습니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/lcmLj-r1WOg

안녕하세요

워렌 버핏과 함께 버크셔해서웨이그룹을 일군 찰리 멍거 부회장이 "미국 상업용 부동산 시장이 상당히 위험하다"고 경고했는데 99세 투자업계 구루(Guru)의 지적에 은행권 부실대출 문제가 공론에 오르면서 미국경제를 더 위축시킬 가능성이 커지고 있습니다

  

30일 멍거 부회장은 파이낸셜타임즈(FT)와의 인터뷰를 통해 "미국 은행들의 대출자산은 불경기가 와서 부동산 가격이 추락하면 급격히 취약해질 부실로 가득차 있다"고 말했고 이어 "현 수준이 (금융위기를 불러온) 2008년만큼 나쁘지는 않지만 다른 곳에서 발생하는 것처럼 은행에서도 문제를 일으킬 것"이라고 지적했습니다. 

주말을 위시해 미국 규제당국은 지방은행 위기 가운데 다시 파산설이 불거진 퍼스트리퍼블릭은행에 대한 민간 대형은행들의 인수제안을 요청한 상황인데 정부가 연방예금보험공사(FDIC)를 통해 압류하기 전에 민간차원의 구조조정을 마지막으로 시도해보려는 취지지만 대형은행 가운데 JP모간체이스와 PNC만이 응찰한 것으로 전해져 민간에서도 퍼스트리퍼블릭은행 부실에 대해 부담을 느끼고 있다 사실을 보여주고 있습니다.

 

멍거와 버핏의 버크셔해서웨이는 2008년 금융위기 당시 골드만삭스에 50억 달러를, 2011년에는 뱅크오브아메리카에 비슷한 금액을 투자했지만 최근 불거진 지방은행 위기에는 직접 나서지 않고 있습니다.

멍거는 "우리는 은행업에 약간의 실망감이 있다"며 "은행을 영리하게 운영하는 것은 쉬운 일이 아니고, 항상 부정적인 유혹이 있다"고 적시했는데 최근 파산한 실리콘밸리은행(SVB) 등의 부실 원인이 자산의 미스매치 이외에도 내부자 대출이 급속히 증가하는 등 도덕적 헤이가 있었음을 지적한 것으로 풀이됩니다.

 

멍거는 "오피스빌딩은 공실이 넘치고, 손님이 끊긴 쇼핑센터와 기타 부동산에서 많은 고통의 소리가 들린다"며 "은행들은 이미 상업 디벨로퍼(부동산 개발업자)에 대한 대출을 끊고 있다"고 설명했습니다.

 

멍거 부회장은 투자의 황금기는 지났고 투자자들은 낮은 수익률과 씨름해야 할 것이라고 경고했는데 그는 "게임이 어려워지는 시기에 플레이를 하려는 진입자들은 점점 늘고 있다"며 "일부 투자가들은 고객들이 맡긴 계좌를 유용해 돈을 인출하는 점쟁이나 점성술사들"이라고 직격했고 이어 "사모투자펀드(PEF) 운용사가 너무 많은데 고객들이 수수료를 지불하면서도 좋은 서비스(수익률)를 받지 못하고 있어 결국 투자가 위축될 수 있다"고 강조했습니다.

 

멍거는 마지막으로 "미국 민주주의가 영원히 번영할 것이라는 사실을 너무 당연하게 받아들여왔다"며 "하지만 꽤 오랫동안은 잘 헤쳐나갈 것"이라고 말하기도 했습니다.

멍거 부회장은 비트코인과 같은 가상화폐에 대해서도 부정적인 의견들을 내놓는 혜안으로 지난 번 가상화폐 가격 폭락을 경고 했고 이번에는 미국 상업용부동산 위기에 대해 경고하고 있는 것입니다

삼성그룹도 강북에 있는 삼성 상징인 삼성그룹 본사와 태평로빌딩, 동방빌딩 등을 매각하여 상업용 부동산 부담을 줄이고 있습니다

금리인상으로 시장 내 자산가치를 떠받칠 유동성이 부족해 진 상황에서 상업용 부동산에 낀 거품이 빠질 수 밖에 없는 상황입니다

상업용부동산 시장의 실패는 금융사 부실로 발전할 수 있고 이는 민간부문의 유동성 축소를 가져와 추가적인 소비위축을 가져올 수 있어 경기침체는 예정된 것이나 마찬가지입니다

우리나라는 자산구조가 부동산에 쏠려 있는 상황에서 부동산 가격 폭락은 금융사들의 부실로 곧바로 연결되기 때문에 경기침체로 가는 하이웨이 깔려 있다고 볼 수 있는 상황입니다

13개월 연속 무역적자에 경상수지마져 적자로 돌아선 상황에서 부동산에 몰려 있는 자금을 빼써애 하는 상황이라 먼저 파는 부동산 소유자가 이익을 확보하게 되는 것으로 뒤로갈수록 손해를 보기 시작해 막판에는 헐값에도 안 팔리는 악성매물이 되고 말 것입니다

윤석열 정부의 경제정책은 완전히 실패했고 경기침체는 피할 수 없는 상황으로 IMF구제금융 때와 같이 사고가 터지고 나서야 일반인들은 알 수 있게 될 것입니다

경기침체를 대비한 투자자들은 헐값에 나온 자산들을 줍줍할 수 있는 부자가 될 수 있겠지만 대비하지 못한 투자자들은 손해를 뒤집어 쓰고 다시 복구하는데 몇십년이 걸릴 수도 있을 겁니다

투자에 참고하세요

https://youtu.be/C5UmdbhtMho

안녕하세요

세계 최대 사모펀드 운용사인 블랙스톤이 대규모 환매 요청이 들어온 1250억 달러(약 162조 원) 규모의 대표상품 ‘BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust fund)’ 펀드에 대해 환매 중단을 선언했고 이에 블랙스톤 주가는 7% 넘게 하락했습니다.

1일(현지시간) 파이낸셜타임즈에 따르면 블랙스톤은 BREIT에 대해 43% 수준까지만 환매 요청을 받아들이겠다고 밝혔는데 해당 펀드는 물류·아파트·오피스·카지노 등 복합 부동산 등에 투자하는 펀드로 최근 부동산 경기 침체 전망에 펀드의 건전성 우려가 커지자 투자자들의 대규모 환매 요청이 일어난 바 있습니다.

블랙스톤은 환매 제한이 임의적인 조치가 아닌 강제 매도 위험을 피하기 위한 한계에 도달했기 때문이라고 설명했는데 인출 요청 규모가 순자산 대비 2%인 월 기준 한도와 5%의 분기 기준 한도를 모두 초과했기 때문입니다.

펀드 관계자가 따르면 환매요청의 70% 수준을 아시아 지역 투자자들이 차지하는데 미국 이외 투자자들이 전체 펀드에서 차지하는 비중이 20%가량인 점을 고려하면 환매 요청 비중이 꽤 큰 셈으로 블랙스톤 측은 아시아 시장의 불안과 최근 저조한 실적이 투자자들에게 현금 보유 압력을 늘리고 있는 점이 영향을 미쳤을 것으로 분석했습니다.

환매 요청이 급증한 것은 블랙스톤이 라스베이거스 소재의 MGM 그랜드와 만달레이 베이 리조트 카지노의 지분 50%를 12억 7000만 달러 규모에 매각했다는 소식이 알려진 이후로 거래에선 부채까지 포함해 해당 부동산 가치를 50억 달러 이상으로 평가했는데 마련한 자금은 펀드의 유동성을 마련하는 용도로 활용될 것으로 전망됩니다.

BREIT는 10월 순자산의 약 2.7%에 해당하는 18억 달러 규모의 환매 요청을 받았으며, 이어 11월, 12월에는 분기별 한도를 초과한 환매 요청이 쏟아졌는데 블랙스톤은 11월 환매 요청의 43%인 13억 달러만 인출할 수 있도록 허용했고 이어 이달 중에는 펀드 순자산의 0.3% 수준만 상환할 수 있도록 할 것이라고 발표했습니다.

해당 소식에 간밤 블랙스톤 주가는 전 거래일보다 7.09% 급락한 85.04달러에 거래를 마쳤는데 시간외 매매에서도 0.05%가 더 빠지며 85달러를 기록했는데 블랙스톤 측은 “우리 사업은 자금 흐름이 아닌 성과에 기반을 두고 있다”며 “성과는 매우 견고하다”고 강조했습니다.

하지만 세계 최대 사모펀드인 "블랙스톤"도 부동산 침체의 유탄을 파하지 못하고 있는데 부동산 관련 사모펀드 환매에 응하지 못하는 상황이 우리나라 부동산펀드에도 악영향을 미치고 있는데 하나은행이 판매한 부동산사모펀드PEF도 환매중단을 하고 있어 투자자 피해를 늘리고 있습니다

사모펀드 시장에 부동산 시장 침체로 안한 유동성 문제가 불거지고 있는데 이에 따라 신용위기가 다시 발생할 것으로 보입니다

미국시장이 2008년 서브 프라임모기지론 부실로 신용위기에 빠져들면서 120년 역사의 대형투자은행 리먼브라더스가 파산했는데 이번에도 그런 리스크가 사모펀드 업계에 커지고 있습니다

우리나라도 해외부동산펀드에 무분별하게 많이 투자해 놓고 있어 실제 가용외환보유고에 우려가 커지고 있습니다

지금은 리스크 헷지를 우선해 원금을 지켜야 하는 시장상황으로 생각됩니다

투자에 참고하세요