제이알글로벌리츠(Reits·위탁관리부동산투자회사) 기업회생절차 신청 일파만파

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제이알글로벌리츠(Reits·위탁관리부동산투자회사)의 기업회생절차 신청이 주식시장을 넘어 채권시장에도 충격파를 드리우고 있습니다

 

제이알글로벌리츠의 최대주주는 미래에셋자산운용으로 유럽 벨기에 파이낸셜 타워에 대해 유럽대주단을 설득하지 못해 현금동결을 당하였고 이로 인해 공모리츠의 원리금 상환이 중단되는 초유의 사태가 발생한 것입니다

 

해외부동산 투자에 있어 해외 채권단과 대주단을 꾸려 함께 투자하는데 있어 이해상충의 문제가 발생할 때 어떻게 대응할지 사전에 제대로 검토도 못해보고주먹구구식으로 투자하다가 이런 사단이 난 것 같다는 의구심을 지우지 못합니다

 

유럽 벨기에 등 해외 오피스를 기초자산으로 안정적 배당을 강조해 온 공모 리츠였지만, 편입 부동산의 가치 하락으로 캐시트랩(Cash Trap·자금동결)이 발동되면서 단기 유동성 압박에 놓인 것으로 리츠는 안정적인 임대수익과 배당을 기반으로 한 상품으로 인식돼 왔지만 해오부동산투자의 경우 현지 대주단과 우호적 관계를 가져가지 못하면 출자자 뿐 아니라 채권자도 손실을 입을 수 있다는 사실을 잘 보여준 사례 같습니다

 

리츠는 기본적으로 국토교통부 감독을 받지만 실제 자금 조달과 판매는 공모채, 사모채, 전단채 등 자본시장을 통해 이뤄지고 있어 감독 책임에 대해서 논란이 일 수 있는데 국토교통부는 자본시장에 대해 모르는 관료들이 자본시장 상품을 발행하는 법인을 관리감독하고 있어 금융을 모르는 자에게 고도의 금융상품 관리를 맡긴 꼴입니다

 

지난 2월 제이알글로벌리츠은 한양증권을 주관사로 160억원 규모의 사모채를 발행했는데 그러나 신용위험이 빠르게 반영되면서 채권 가격도 급락 중에 있습니다

 

제이알글로벌리츠6호 채권은 이날 6201.30원에 거래됐는데 지난 15일 9908.00원과 비교하면 약 37% 폭락한 것으로 앞으로 얼마나 더 하락할지 모르는 상황입니다

 

해외 부동산 자산을 보유한 상장리츠는 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 제이알글로벌리츠 등으로 특히 해외 오피스 자산을 편입한 리츠를 중심으로 리스크에 대한 우려가 빠르게 확산되고 있습니다

 

특히 벨기에 자산 비중이 높은 KB스타리츠에 대해 우려으 목소리가 나오고 있는데 KB스타리츠는 자(子)리츠를 통해 벨기에 ‘노스 갤럭시 타워(NGT)’에 투자하고 있으며, 해당 자산은 전체 포트폴리오의 약 77%를 차지하는 핵심 자산으로 문제는 자산 성격이 제이알글로벌리츠와 상당히 유사하다는 점으로 제이알글로벌리츠 역시 벨기에 정부기관이 100% 임차한 A급 오피스를 보유했지만, 자산 가치 하락과 차입 구조 부담이 겹치며 대주단이 현금흐름을 통제하는 캐시트랩과 유동성 위기로 이어졌습니다

 

KB스타리츠 역시 이달부터 자산 가치 하락과 부채 상환 부담에 대응하기 위해 약 1500억원 규모 유상증자를 진행 중인데 모기업인 KB금융그룹이 마지막 보루로 있어 그나마 안심이 되지만 해외 상업용 부동산 투자 실패는 매한가지라는 점입니다

 

이 밖에도 마스턴프리미어리츠는 투자자산의 약 43%를 프랑스 크리스탈파크 오피스에 투자하고 있어 글로벌 오피스 시장 부진의 영향을 직접적으로 받고 있고 신한글로벌액티브리츠 역시 자리츠를 통해 해외 부동산 펀드에 투자하는 간접투자 구조로 미국 오피스 자산에 노출돼 있습니다

 

이외에도 해외부동산투자펀드의 부실이 속속 돌아오고 있어 투자자와 판매사 그리고 운용사간 책임공방이 커질 것으로 보입니다

 

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